Jadi, pada tahun 2004, sebuah revolusi kecil tapi berisik terjadi di Rusia: meskipun ada tentangan serius dari semua komunitas arsitektur profesional, termasuk Persatuan Arsitek Rusia dan Akademi Arsitektur dan Ilmu Konstruksi Rusia, sebuah Kode Perencanaan Kota yang baru diadopsi. Saya menyebut momen ini sebagai revolusi karena pada saat itulah transisi dari model regulasi perkotaan yang "utopis", yang secara formal mendominasi hingga saat itu, ke yang legal terjadi. Namun secara de facto, tidak ada yang berubah dalam hubungan antara pengembang dan pihak berwajib, karena sebenarnya pengaturan tersebut dilakukan dengan model “ketuhanan” - melalui persetujuan manual. Revolusi nyata - diam dan tidak diketahui oleh siapa pun - terjadi tiga tahun kemudian, ketika Pasal 48 KUHP, yang menjelaskan ciri-ciri desain arsitektur dan konstruksi, dilengkapi dengan Bagian 16, yang berbunyi: "Tidak diperbolehkan untuk meminta persetujuan dokumentasi proyek, kesimpulan dokumentasi proyek dan dokumen lain yang tidak diatur oleh Kode ini." Norma ini mulai berlaku pada tanggal 1 Januari 2007, dan sejak saat itu, setiap koordinasi oleh otoritas arsitektur solusi arsitektur adalah ilegal. Saya juga akan mencatat bahwa dari tanggal yang sama persyaratan untuk persetujuan proyek konstruksi baru di kawasan lindung dengan pihak berwenang untuk perlindungan monumen menjadi ilegal, tetapi ini adalah topik untuk esai terpisah. Sementara itu, mari kita perbaiki fakta bahwa di Rusia sudah 5 tahun, tidak perlu pergi ke arsitek kepala untuk mendapatkan persetujuan. De ure.
Bagaimana kualitas lingkungan perkotaan diatur dalam situasi seperti ini? Penulis Urban Development Code memberikan jawaban: seperti halnya di seluruh dunia - melalui pengembangan dan adopsi peraturan perencanaan kota yang akan menggambarkan karakteristik parametrik pembangunan perkotaan - batasan di mana pengembang dan perancang bebas membuat keputusan, tetapi mereka tidak bisa melampaui. Artinya, dalam aspek hukum, sistem regulasi perkotaan di Rusia saat ini secara fundamental tidak berbeda dengan sistem yang memungkinkan Hans Stiman melakukan rekonstruksi Berlin pada 1989-2010 (lihat esai 8). Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia menetapkan bahwa di kota, Aturan Penggunaan Lahan dan Pembangunan harus diadopsi, yang berisi peta zonasi perencanaan kota dan peraturan perencanaan kota. Peraturan tersebut, pada gilirannya, memuat jenis-jenis perizinan penggunaan kavling tanah dan objek modal konstruksi; ukuran pembatas bidang tanah dan parameter pembatas dari konstruksi dan rekonstruksi yang diizinkan; pembatasan penggunaan bidang tanah dan proyek konstruksi modal yang ditetapkan sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia.
Apa arti transisi ke model hukum regulasi perkotaan bagi pengembang dan perancang?
Sistem, yang beroperasi selama periode Soviet dan sebelum adopsi Kode Perencanaan Kota 2004, dengan syarat bahwa pemilik sebidang tanah yang ingin membangun sebuah objek di tanahnya sendiri (pengembang) diterapkan pada badan arsitektur dan tata kota dari kotamadya, yang mengeluarkan izin untuk mengumpulkan data awal (persyaratan teknis untuk koneksi ke utilitas dan kondisi konstruksi dari otoritas perlindungan warisan, sanitasi-epidemiologi, lingkungan dan layanan lainnya). Berdasarkan data ini, proyek perencanaan rinci yang disajikan oleh pengembang sketsa pembangunan dan visi subjektif dari kepala arsitek kota, otoritas kota mengeluarkan Tugas Arsitektur dan Perencanaan (APZ) kepada pengembang, di mana parameter objek masa depan ditentukan secara rinci. Proyek ini disetujui oleh kepala arsitek kota, layanan di bidang perlindungan warisan, ekologi, sanitasi, keselamatan kebakaran, inspeksi lalu lintas, dll.; diperlukan banyak kesimpulan seperti "analisis lanskap-visual dari dampak objek terhadap lingkungan historis dan arsitektural". Atas kebijaksanaan kepala arsitek kota, proyek dapat diajukan untuk didiskusikan oleh Dewan Perencanaan Kota, termasuk arsitek dan pejabat. Proyek kerja yang dikembangkan diajukan untuk dipertimbangkan oleh ahli konstruksi negara dan, setelah menerima kesimpulan positif, pengembang diberi izin bangunan.
Sekarang skema ini menjadi tidak sah. Bagaimana interaksi antara pengembang dan pemerintah kota sekarang terlihat menurut hukum:
Pemegang hak atas bidang tanah (pengembang) mengajukan permohonan kepada badan arsitektur dan tata kota kotamadya dengan permintaan untuk menerbitkan rencana tata kota bidang tanah (GPZU), yang merupakan ekstrak dari batasan konstruksi dan rekonstruksi yang ditetapkan di dokumen tata ruang tata kota, tata wilayah, dan persyaratan teknis.
Sesuai dengan kode kota, GPZU menunjukkan:
- batas bidang tanah
- batas-batas zona tindakan kemudahan publik
- lekukan minimum dari batas bidang tanah
- informasi tentang peraturan tata kota dan semua jenis penggunaan yang diizinkan dari sebidang tanah yang diatur oleh peraturan tata kota
- informasi tentang penggunaan yang diizinkan dari bidang tanah, persyaratan tujuan, parameter dan lokasi objek (jika tidak ada peraturan)
- informasi benda konstruksi modal yang berada dalam batas persil, benda cagar budaya
- kondisi teknis untuk menghubungkan ke jaringan utilitas
- batas-batas zona lokasi yang direncanakan dari objek konstruksi modal untuk kebutuhan negara bagian atau kota.
- informasi tentang kemungkinan atau ketidakmungkinan membagi situs menjadi beberapa bidang tanah.
Semua! Tidak ada lagi yang bisa ditulis ke dalam GPZU, tidak ada lelucon! Secara teoritis, GPZU harus dikembangkan sebagai bagian dari proyek survei tanah (dan dalam hal ini, Anda tidak perlu menghubungi pemerintah kota), tetapi hari ini, sebagai aturan, itu dibuat hanya setelah pengembang menghubungi. Proyek yang dikembangkan diajukan untuk dipertimbangkan oleh ahli arsitektur dan konstruksi dan, setelah menerima kesimpulan positif, kepada badan berwenang kotamadya, yang memeriksa kepatuhan proyek dengan rencana perencanaan kota dari sebidang tanah dan mengeluarkan izin bangunan.. Tidak ada prosedur untuk "persetujuan" proyek dengan kepala arsitek, otoritas perlindungan warisan (jika bangunan tersebut bukan monumen).
Meskipun ada fiksasi dalam Kode Perencanaan Kota, sistem hukum de facto peraturan kota di kota-kota Rusia tidak berfungsi. Pemerintah kota tidak tahu bagaimana dan tidak ingin secara kualitatif mengembangkan peraturan perencanaan kota, mencoba dengan susah payah untuk mempertahankan model persetujuan yang "ilahi". Inilah yang ditulis oleh Maxim Smirnov, misalnya, dalam komentar pada esai sebelumnya: “Di Kazan, ada mekanisme yang kurang lebih legal, ada PZZ dan sejumlah resolusi komite eksekutif (setidaknya prosedur formal diperhatikan). Ngomong-ngomong, ada keputusan khusus, yang mewajibkan untuk menyetujui draf proposal di GlavAPU. " Tentunya dalam hal ini kita tidak memiliki regulasi hukum, melainkan tiruannya. Secara formal, ada seperangkat dokumen hukum yang diperlukan, termasuk PZZ, tetapi pengelolaan sebenarnya dilakukan dalam mode manual - melalui persetujuan "proposal draf". Beberapa waktu lalu mereka melakukan hal yang sama di Novosibirsk, mengganti persetujuan dengan "pendaftaran" proyek di GlavAPU dan telah setuju dengan ahli negara bahwa mereka tidak akan menerima proyek tanpa "pendaftaran" semacam itu. Setelah intervensi dari kantor kejaksaan, praktik ini dihapuskan.
Ketika regulasi dalam mode manual, regulasi tata kota hanya menghalangi. Oleh karena itu, di PZZ di sebagian besar kota, kata-kata itu dijabarkan serabutan mungkin, agar tidak membatasi imajinasi perancang dan koordinator. Saya sudah tuliskan bahwa dalam model “ketuhanan”, prinsip dan posisi profesional koordinator agak mudah diatasi - dengan uang, tekanan kekuasaan … dan peraturan yang tidak jelas yang tidak mengatur apapun tidak dapat lagi menjadi penghalang di jalan. solusi arsitektur yang merusak kota dan memperburuk kualitas lingkungan hidup penduduk kota. Ketika persetujuan dibatalkan tidak hanya secara de ure, tetapi juga secara de facto, seperti di Novosibirsk, Perm dan sejumlah kota lainnya, tidak adanya regulasi yang efisien menyebabkan konflik di skala regional dan kota.
Berikut adalah contoh dari Perm: di distrik mikro yang sudah ada dengan bangunan 5 lantai, proyek menara 17 lantai muncul, secara dramatis mengubah kondisi kehidupan tetangga. Secara alami, awal pekerjaan disertai dengan skandal, demonstrasi warga, pemblokiran pintu masuk ke lokasi konstruksi, dll. - Orang tidak ingin monster bertingkat muncul di halaman mereka, yang secara tajam meningkatkan beban antropogenik di wilayah dan semua jenis infrastruktur.
Tetapi jika kita melihat pada Aturan Penggunaan Tanah dan Pembangunan Perm, kita akan melihat bahwa parameter pembangunan maksimum untuk zona teritorial ini belum ditetapkan, dan di antara banyak jenis penggunaan yang diizinkan - “bangunan apartemen dengan 4 lantai ke atas”. Pengembang tidak lebih rendah, bukan? Artinya tidak ada yang dilanggar, peraturan tata kota sudah dipatuhi.
Skandal bukan regional, tetapi signifikansi kota terjadi pada akhir tahun lalu di Novosibirsk. Masyarakat disuguhi proyek hotel baru yang berjarak 100 meter dari alun-alun kota. Bangunan tersebut harus secara dramatis mengubah tampilan bagian tengah kota. Namun, ternyata pengembang melakukannya dengan baik. Dalam peraturan untuk zona ini, tinggi maksimum bangunan dan struktur adalah 50 lantai, dan dua kali lebih rendah! Namun di sini juga terdapat zona untuk mengatur perkembangan benda cagar budaya, dan di dalamnya sesuai dengan ketentuan, “tinggi maksimal bangunan ditentukan oleh hasil konstruksi lanskap visual geometris untuk menjaga persepsi visual suatu bangunan. benda cagar budaya”. Namun, pertama, persyaratan untuk pemeriksaan semacam itu, seperti yang kita ingat, adalah ilegal, dan kedua, pengembang memiliki kesimpulan positif berdasarkan hasil analisis lanskap visual!
Dalam komentar pada esai sebelumnya, dikatakan bahwa model hukum sama tidak efektifnya dengan model “utopis” atau “ketuhanan”. Saya setuju bahwa tidak dapat dijalankan jika kepatuhan terhadap norma hukum hanya ditiru, dan interaksi nyata peserta dalam kegiatan tata kota dilakukan sesuai skema yang sama sekali berbeda. Tapi, dengan satu atau lain cara, hanya ada satu alternatif untuk pelanggaran hukum. Dan, cepat atau lambat, Rusia akan benar-benar menjadi negara hukum.
Bagaimana pengaturan kegiatan perencanaan kota dapat dilakukan dengan bantuan peraturan dalam kerangka Kode Perencanaan Kota saat ini - di esai berikutnya.
