Maria Melnikova, seorang perencana kota dan peneliti di Pusat Kompetensi Berlin untuk Area Hunian Besar, “Bukan Hanya Panel: Pengalaman Jerman di Area Perumahan Massal” tersedia untuk diunduh di situs resminya masshousing.ru.
Presentasi dan pembahasan buku secara online yang diselenggarakan oleh Sekolah Tinggi Ekonomi ini akan berlangsung pada 16 Desember 2020 pukul 19.00. Detailnya ada di sini.
Di Jerman Timur, porsi perumahan yang diprivatisasi (3,5%) sangat rendah, karena hanya penyewa perorangan yang ingin membeli apartemen mereka setelah renovasi dengan harga € 1000 per 1m² atau lebih. (BENN, 2007, hlm.29).
Rumah-rumah di era konstruksi massal dibangun pada waktu yang hampir bersamaan. Oleh karena itu, kondisi teknis banyak bangunan perlu dilakukan secara bersamaan. Ini adalah salah satu tugas yang paling ambisius dan sulit dalam mengatur pengembangan lebih lanjut kawasan pengembangan pemukiman massal.
Keunikan Jerman adalah bahwa sebagian besar dana di area panel dimiliki oleh pemilik besar (perusahaan perumahan, koperasi). Ini menyederhanakan pengorganisasian proses pembaruan dana. Alih-alih komunitas pemilik, satu entitas bertindak, sebagai aturan, stabil secara finansial. Tetapi di Jerman ada praktik modernisasi bangunan lainnya - rekonstruksi perumahan di tempat bersejarah, di mana apartemen di banyak bangunan dimiliki oleh perorangan. Untuk bekerja dengan wilayah seperti itu, di tingkat legislatif, telah dibuat skema untuk menangani proses rekonstruksi - wilayah sanitasi (German Sanierungsgebiet) dan badan rehabilitasi (German Sanierungsträger). Pengalaman ini mungkin menarik bagi Rusia.
Pelestarian dan modernisasi perumahan nasional merupakan salah satu tugas pokok pembangunan perekonomian nasional Jerman. Stok perumahan bukan hanya menjadi tanggung jawab pemiliknya, negara memainkan peran penting. Ini menciptakan kondisi di mana pemilik dapat mengambil tindakan efektif untuk meningkatkan kondisi teknis bangunan mereka.
Pelestarian dan modernisasi perumahan merupakan salah satu topik utama dalam pengembangan konsep pembangunan perkotaan. Bagi otoritas kota, tugas ini seringkali lebih penting daripada konstruksi baru, karena indikator komisioning stok perumahan, pada umumnya, tidak pernah melebihi 1% dari apartemen yang ada di kota.
KfW, Bank Pembangunan Federal Jerman, memainkan peran penting dalam modernisasi energi bangunan. Sejak tahun 1990, bank tersebut telah menginvestasikan sekitar 68 milyar euro di perumahan Jerman Timur. Hal ini memungkinkan pemilik (perusahaan perumahan, koperasi perumahan, asosiasi warga) untuk merenovasi lebih dari 65% persediaan perumahan, yang sebagian besar terdiri dari rumah panel.
Kami tidak cukup kaya untuk tinggal di perumahan berkualitas rendah
Di Jerman yang bersatu, persediaan perumahan panel sosialis dianggap "belum selesai". Pertama-tama, karena tidak ada lapisan sekat pada fasad. Karena dampak curah hujan yang konstan di dinding luar, kondisi teknis bangunan pendukung memburuk. Ini menjadi alasan untuk reorganisasi cepat dan berskala besar.
Menurut proyek BEEN, bangunan panel dapat mengurangi energi panas primer sebesar 40–50% (BEEN, 2007). Selama rekonstruksi dana panel di Berlin, indikator 60 kWh energi primer per persegi dapat dicapai. m ruang hidup per tahun, yang lebih dari dua kali lebih rendah dari rata-rata Berlin (148 kWh per m persegi per tahun).
Jerman menjadi pemimpin dalam skala renovasi perumahan di antara negara-negara Eropa Timur, karena memiliki rasio terbaik antara biaya perumahan dan utilitas dengan pendapatan penduduk. Menurut IWO Housing Initiative for Eastern Europe, tingkat renovasi bangunan tempat tinggal dalam pengembangan berseri mencapai 85% hari ini (IWO, 2018).
Renovasi bangunan di Berlin
Distrik di pinggiran Berlin adalah wilayah pertama di Jerman Timur yang mengalami pemugaran besar-besaran. Inisiatif datang dari pemerintah kota: pada tahun 1992, atas perintah Senat Berlin, "Ensiklopedia Bangunan Panel" dikembangkan. Isinya daftar kemungkinan langkah-langkah untuk modernisasi semua rangkaian konstruksi perumahan industri di GDR dengan perhitungan biayanya. Rekomendasi teoritis telah diuji dalam praktiknya melalui implementasi beberapa proyek percontohan di Berlin. Berdasarkan pekerjaan ini, pemilik gedung dan perwakilan bank dapat dengan mudah memperkirakan biaya modernisasi.
Pada tahun 1993, Senat Berlin meluncurkan program untuk mendukung renovasi dan modernisasi bangunan. Menurut program ini, pemilik diharapkan memiliki 15% dari dana mereka sendiri yang dibutuhkan untuk reorganisasi. Kemudian mereka bisa mengajukan pinjaman ke Bank KfW. Senat Berlin juga memberikan dukungan tambahan. Renovasi semua bangunan panel di Berlin Timur (270.000 apartemen) direncanakan selesai dalam waktu 10 tahun (Divigneau, 2010). Investasi rata-rata untuk satu apartemen adalah € 20.000 (BENN, 2007, hlm. 85).
Kepemilikan tidak penting dalam mendapatkan dukungan finansial. Tentunya dari segi organisasi akan lebih mudah bagi perusahaan perumahan besar dan koperasi untuk melakukan modernisasi. Tetapi juga bangunan di mana apartemen milik pemilik pribadi dapat berpartisipasi dalam program ini dengan persyaratan yang sama.
Tindakan pemugaran massal di Jerman tidak dilakukan untuk bangunan individu, tetapi dalam kuartal secara keseluruhan. Pemilik besar menghitung kebutuhan investasi untuk setiap kuartal dan mengembangkan rencana jadwal untuk reorganisasi. Kondisi perumahan di distrik Hellersdorf, Berlin pada tahun 1989 dan setelah gelombang pertama modernisasi pada pertengahan 1990-an. Hal ini memungkinkan pemerintah Berlin untuk merencanakan pengeluaran anggaran daerah untuk program dukungan (Divigneau, 2010).
Efektivitas biaya langkah-langkah modernisasi dan penerapan langkah-langkah efisiensi energi yang bijaksana merupakan kriteria utama dalam pengembangan program remediasi massal.
Di banyak daerah, pemugaran dilakukan tanpa pemukiman kembali. Karena itu, persyaratan khusus muncul untuk pengorganisasian konstruksi. Persyaratan utamanya adalah melaksanakan pekerjaan dengan jumlah keluhan paling sedikit dari penduduk. Untuk ini, ada konsultan khusus yang bekerja di lokasi konstruksi, yang dapat menjawab semua pertanyaan tentang pekerjaan konstruksi secara real time. Perusahaan perumahan menarik beberapa perusahaan sekaligus untuk melaksanakan pekerjaan tersebut. Dalam semua kontrak ada syarat: jika salah satu perusahaan gagal memenuhi kewajibannya, yang lain akan memenuhinya, mengambil jumlah pekerjaan tambahan. Jadi mereka menjamin penyewa bahwa semua pekerjaan akan selesai tepat waktu. Selain itu, prioritasnya adalah mengontrol kualitas pekerjaan - perwakilan pemilik mendokumentasikan semua pekerjaan tersembunyi setiap hari.
Modernisasi sistem pemanas, drainase, dan ventilasi berarti pekerjaan tambahan di dalam apartemen, diikuti dengan perbaikan kamar mandi dan dapur. Pekerjaan ini juga dilakukan tanpa pemukiman kembali. Pekerjaan di dalam satu apartemen hanya berlangsung 5 hari berkat penggunaan struktur prefabrikasi. Pekerjaan di lantai yang berbeda disinkronkan dengan anak tangga, yang memungkinkan penghuni untuk menggunakan kamar mandi dan dapur tetangga mereka di tangga.
Tindakan renovasi skala besar memungkinkan untuk membawa persediaan perumahan ke persyaratan teknis modern dan mengurangi biaya utilitas hingga lebih dari setengahnya. Saat ini, renovasi gedung tidak dilakukan dalam volume sebesar itu. Pemilik bekerja berdasarkan program modernisasi 30 tahun jangka panjang, dan efek ekonomi dari setiap peristiwa dihitung dengan cermat.
Jenis bangunan apa yang paling efektif dalam perkuatan gedung?
Pengalaman rehabilitasi di Jerman menunjukkan bahwa dari segi finansial, paling efektif merekonstruksi gedung berlantai lima, asalkan tidak perlu membangun elevator. Karena elevator diperlukan untuk orang-orang dengan mobilitas terbatas, dukungan finansial untuk pembangunannya dapat diperoleh tambahan melalui dana program-program khusus. Jauh lebih sulit untuk merenovasi bangunan di atas 10 lantai karena mahal dan secara teknis sulit. Namun, Jerman memiliki pengalaman dalam modernisasi energi gedung-gedung bertingkat tinggi. Seringkali dalam proyek semacam itu, hanya jenis pekerjaan tertentu yang dilakukan yang bermanfaat bagi penghuni dan hemat biaya.
Sebagian besar bangunan telah dimodernisasi dengan tetap mempertahankan tata letak apartemen dan jumlah lantai yang ada. Proyek individu dengan perubahan rencana apartemen, pembongkaran lantai atas dilakukan dengan biaya pemilik atau dengan biaya program "Rekonstruksi Kota Timur". Tapi ini adalah kasus yang terisolasi. Proyek percontohan telah menunjukkan bahwa lebih mudah untuk menghancurkan seluruh bangunan dan membangun yang baru, lebih kecil dan sesuai dengan standar modern.
Proyek dengan lantai superstruktur lebih sulit daripada modernisasi sederhana, karena diperlukan penguatan struktur dan pembaruan teknik infrastruktur pada gedung. Mereka diterapkan di daerah di mana ada permintaan tinggi untuk perumahan, dan daerah di pinggiran kota seringkali tidak demikian. Namun, solusi dengan superstruktur dan bagian yang dilampirkan dapat menarik bila perlu menyediakan akses lift pada lantai atas bangunan dengan biaya terendah. Pertama, poros elevator diletakkan di bagian bangunan yang terpasang. Kemudian bangunan itu sendiri dibangun dan akses ke apartemen di lantai atas disediakan melalui koridor antara bagian bangunan lama dan baru.
Apa yang terjadi di bidang modernisasi perumahan saat ini
Pada awal abad ke-21, Jerman mulai secara aktif mengembangkan ekonomi "hijau". Efisiensi energi di sektor perumahan sangat penting. Sejak 2002, “Peraturan tentang Penghematan Energi - EnEV” berlaku di tingkat legislatif. Menurut § 9 ketentuan ini, pemilik berkewajiban untuk menerapkan langkah-langkah untuk modernisasi sistem pemanas selama rekonstruksi gedung (pengurangan konsumsi energi hingga setidaknya 100 kWh energi primer per M persegi luas apartemen per tahun) (BENN, 2007).
Selain parameter "konsumsi energi primer", peran penting dalam "Peraturan penghematan energi" dimainkan oleh "koefisien transmisi kehilangan panas". Ini mencerminkan kehilangan panas rata-rata di seluruh selubung bangunan. Hukum menetapkan nilai maksimum yang diperbolehkan untuk parameter ini. Namun, KfW telah mengembangkan beberapa opsi dukungan untuk merangsang tingkat efisiensi energi yang lebih tinggi (untuk bangunan dengan tingkat konsumsi energi primer kurang dari 100, 85, 70, 55 kWh per M persegi luas apartemen per tahun). Semakin baik indikator efisiensi energi, semakin besar kemungkinan subsidi untuk pembayaran kembali pinjaman (IWO, 2018).
Apa yang terjadi di negara lain?
Tujuan meningkatkan efisiensi energi di perumahan memainkan peran penting dalam kebijakan Uni Eropa. 2005 sampai 2007 Proyek antar daerah “Jaringan Penghematan Energi Baltik di Stok Perumahan” (BENN) dilaksanakan. Tujuannya adalah untuk mengembangkan strategi dan alat untuk retrofit bangunan hemat energi di negara-negara kawasan Baltik (Lithuania, Latvia, Estonia dan Polandia). Jadi, di Estonia dan Lituania bagian dari pemilik pribadi sangat tinggi (96% dan 97%). Privatisasi perumahan setelah runtuhnya Uni Soviet praktis gratis (harga dapat dibayar dengan sertifikat / voucher privatisasi). Semua ini sangat mirip dengan situasi di Rusia (BEEN, 2007).
Proyek ini mencari jawaban atas pertanyaan apakah mungkin di negara-negara ini untuk mengulangi pengalaman pemugaran massal bangunan, seperti yang terjadi di Jerman Timur. Para ahli menganalisis undang-undang tersebut, membandingkan situasi ekonomi dan perumahan dan layanan komunal di negara-negara Baltik, Polandia dan Jerman. Mereka juga memperkirakan biaya reorganisasi dan menghitung kemampuan keuangan pemilik untuk membayarnya. Karena tingginya biaya pinjaman dan rendahnya pendapatan penduduk di negara-negara Baltik pada tahun 2007 (tahun dimulainya proyek BEEN), program rehabilitasi skala besar belum dapat dilaksanakan. Hanya pemilik kaya yang dapat meningkatkan rumah mereka. Tetapi setelah privatisasi gratis, komposisi penghuni rumah, biasanya, beragam.
Sebagai hasil dari proyek tersebut, direkomendasikan bahwa reorganisasi besar-besaran dapat dibiayai dengan pinjaman murah jangka panjang, yang diberikan dengan mengorbankan suku bunga rendah di bank-bank milik negara. Persentase tersebut selanjutnya dapat dikurangi melalui subsidi anggaran. Apartemen menjamin pembayaran kembali pinjaman - jika tidak, bank akan mengambilnya. Namun, penting untuk mengembangkan alat untuk mendukung keluarga berpenghasilan rendah. Syarat penting adalah perlunya melakukan reorganisasi secara menyeluruh. Kegiatan selangkah demi selangkah atau kombinasi spontannya tidak boleh menjadi subjek dukungan.
Mekanisme pembiayaan alternatif adalah “kontrak”. Dalam hal ini, investor (misalnya, perusahaan konstruksi) menawarkan pemilik rumah untuk menerapkan seluruh paket langkah-langkah penghematan energi yang dibayangkan dengan biaya sendiri. Dalam hal ini, komunitas pemilik tidak perlu khawatir mencari pembiayaan, memberikan jaminan pengembalian pinjaman. Investor hanya membutuhkan penandatanganan perjanjian di mana pemilik apartemen berjanji untuk membayar jumlah tertentu setiap bulan untuk pekerjaan yang dilakukan (misalnya, 15 euro per apartemen per bulan selama 20 tahun).
Menurut Thomas Janicki, Anggota Dewan Pengawas Perumahan di Eropa Timur Inisiatif di Berlin: mekanisme untuk pengelolaan selanjutnya”. Masalah utama sekarang adalah bahwa pemilik rumah yang memiliki kemampuan untuk membayar peningkatan hemat energi ke rumah mereka bergantung pada persetujuan pemilik rumah tanpa jaminan yang tidak dapat membayar biaya renovasi bahkan jika mereka menginginkannya (Yanitski, 2011).
Estonia
Di Estonia, 96% bangunan dimiliki secara pribadi. Sekitar 60% penghuni tinggal di gedung apartemen yang dibangun antara 1961 dan 1990.
Proses modernisasi bangunan di Estonia dimulai pada tahun 2000-an. Lembaga keuangan tertarik untuk memberikan pinjaman, dan asosiasi pemilik rumah yang paling aktif dan pelarut bisa mendapatkannya. Badan keuangan KredEx, didirikan pada tahun 2001, memberikan jaminan kepada asosiasi pemilik untuk memperoleh pinjaman dari bank swasta (Leetmaa, 2018).
Pada tahun 2009, Dana Bergulir KredEx dibentuk bekerja sama dengan Dana Pembangunan Regional Eropa, sebuah dana untuk mempromosikan retrofit bangunan yang hemat energi. Berkat penciptaan dana ini, sistem dukungan yang lebih memadai telah muncul di Estonia, berdasarkan kombinasi pinjaman, jaminan pinjaman, dan hibah. Rumah mana pun yang, setelah rekonstruksi, konsumsi energinya berkurang 20-30%, dapat mengajukan pembiayaan. KredEx memberikan pinjaman selama 20 tahun dengan tingkat bunga rata-rata 4%. Pemilik harus menyediakan 15% dari dana (ini bisa berupa dana mereka sendiri atau pinjaman dari bank lain).
Asosiasi pemilik juga dapat mengajukan hibah dari KredEx sebesar 15 hingga 35% dari biaya pekerjaan modernisasi, tergantung pada pencapaian standar efisiensi energi tertentu dan penggunaan solusi teknologi khusus (misalnya, pemulihan panas sistem). Dalam periode 2010-2014, 663 bangunan (1,9 juta m2) dimodernisasi dengan dukungan KredEx (Kurnitski, 2018). Sejak 2015, persyaratan ventilasi gedung telah disesuaikan untuk menerima hibah. Proyek renovasi 400 bangunan lainnya dibiayai dari 2015 hingga 2019.
Di rumah-rumah seri selanjutnya, panel tiga lapis berkualitas tinggi digunakan, yang tidak memerlukan isolasi tambahan. Oleh karena itu, langkah-langkah renovasi komprehensif tidak mencakup transformasi visual fasad, agar tidak membuang-buang uang untuk solusi estetika murni.
Lithuania
Di Lituania, 97% bangunan adalah milik pribadi.
Program modernisasi gedung apartemen di Lithuania sudah ada sejak 2005. Ini melibatkan pembiayaan rehabilitasi energi bangunan melalui pinjaman berbunga rendah (pinjaman selama 20 tahun, tetap 3% untuk 5 tahun pertama). Pembayaran pembayaran pinjaman hampir sama dengan pengurangan tagihan listrik setelah modernisasi (terutama untuk pemanas). Oleh karena itu, program tersebut berupaya memastikan bahwa warga tidak memiliki beban keuangan tambahan.
Program ini juga menyediakan sejumlah subsidi anggaran untuk menutupi biaya manajemen proyek, pengembangan dokumentasi proyek, dan kendali mutu pekerjaan konstruksi. Sejak 2012, telah ada sistem bantuan hibah untuk investasi dalam pembangunan gedung (30% dari biaya untuk semua orang, 100% untuk keluarga berpenghasilan rendah). Ini dapat digunakan oleh asosiasi pemilik yang berencana untuk melakukan renovasi besar-besaran pada bangunan tersebut.
Sejak 2013, model kedua telah muncul dalam program tersebut, yang melibatkan partisipasi aktif pemerintah kota. Kota menunjuk seorang administrator proyek dan juga mempersiapkan proyek investasi untuk pemilik rumah. Setelah menyetujui rencana modernisasi bangunan oleh pemilik, administrator mengambil dana pinjaman, mengatur prosedur tender, bertanggung jawab atas pelaksanaan semua tindakan dan manajemen keuangan. 80% dari proyek dalam program ini dikelola oleh administrator yang ditunjuk oleh kotamadya (Smaidžiūnas, 2018). Jika pemilik dengan pendapatan rendah tidak setuju dengan modernisasi, mereka tidak diberi subsidi untuk membayar sumber daya utilitas.
Perubahan yang dilakukan telah meningkatkan daya tarik program - hingga akhir 2019, 2.176 fasilitas telah direkonstruksi; 421 rumah lainnya sedang dalam proses modernisasi.
Program ini dikelola oleh Badan Efisiensi Energi Perumahan (BETA). Tanggung jawab mereka termasuk menyetujui proyek untuk modernisasi bangunan yang berpartisipasi dalam program ini, serta memantau proses implementasi di semua tahapan. Sejak 2015, BETA, dengan dukungan dari East European Housing Initiative (IWO), telah melaksanakan proyek “Renovasi Hemat Energi di Daerah Perkotaan di Lituania” yang bertujuan untuk menemukan model untuk renovasi menyeluruh daerah pemukiman dan lingkungan sekitar. Mereka juga melaksanakan program pelatihan bagi pegawai kota di bidang modernisasi hemat energi terintegrasi di kawasan pemukiman.
Latvia
Di Latvia, pangsa pemilik pribadi adalah 85%. Sekitar 95% bangunan yang dibangun antara 1941 dan 1992 memerlukan renovasi besar-besaran karena efisiensi energi yang rendah dan kurangnya tindakan pemeliharaan yang diperlukan pada periode sebelumnya (Jörling, 2018, hlm. 1).
Pada tahun 2009, pemerintah Latvia bersama dengan European Regional Development Fund meluncurkan program Peningkatan Insulasi Panas pada Bangunan Hunian Multi Apartemen.
Sejak 2015, ALTUM telah beroperasi di Latvia - sebuah lembaga pengembangan keuangan negara, yang dibentuk dengan dukungan Kementerian Ekonomi dan Kementerian Keuangan. ALTUM sedang melaksanakan program untuk meningkatkan efisiensi energi bangunan tempat tinggal multi-apartemen. Pemilik memberikan ALTUM dokumentasi teknis untuk modernisasi, dan ALTUM memberikan jaminan kepada bank untuk penerbitan pinjaman jangka panjang (hingga 20 tahun) kepada asosiasi pemilik. Pada tahun 2016, Latvian Baltic Energy Efficiency Facility (LABEEF) didirikan untuk membantu perusahaan melaksanakan pemugaran hemat energi berdasarkan kontrak layanan energi (Jörling, 2018).
Pada 2018, sekitar 740 proyek modernisasi gedung telah selesai (total di Latvia - 53 ribu gedung apartemen) (Blumberga, 2018).
Poin utama dari pengalaman negara-negara Baltik
Hasil negara-negara Baltik menunjukkan bahwa modernisasi dana, di mana semua apartemen dimiliki secara pribadi, dimungkinkan. Namun, ini membutuhkan kondisi di mana pemilik dapat bertindak paling efektif. Sistem kerja untuk mendukung modernisasi bangunan tidak dapat dibentuk dalam waktu singkat. Bagaimana asosiasi pemilik menanggapi program perlu dipantau, dan mekanisme pendanaan perlu ditingkatkan. Inilah proses yang telah terjadi di negara-negara Baltik selama dua dekade terakhir.
Pengalaman negara-negara tersebut menunjukkan bahwa program modernisasi energi bermanfaat bagi negara dari segi ekonomi, dengan bermunculannya perusahaan-perusahaan baru, lapangan kerja dan pembayaran pajak hingga anggaran meningkat.
Salah satu masalah yang dicatat dalam laporan penelitian tentang prospek rehabilitasi di negara-negara Baltik adalah jumlah bangunan tempat tinggal yang sedikit dan populasi yang lebih kecil daripada di Jerman Timur. Hal ini menghambat kemungkinan pembentukan lembaga keuangan yang stabil dan independen serta mencapai tingkat modernisasi yang tinggi. Di Jerman, awalnya sejumlah besar dana bisa diinvestasikan dalam program modernisasi, karena banyak yang ingin melaksanakan proyek. Proyek selanjutnya dibiayai dengan dana yang diterima sebagai pembayaran pinjaman (Jörling, 2018). Dalam hal ini, Rusia lebih menjanjikan untuk reorganisasi massal.
Bagi negara-negara UE, insentif untuk memodernisasi bangunan adalah untuk meningkatkan efisiensi energi ekonomi, mengurangi ketergantungan pada ekspor energi dan dampak lingkungan. Di Rusia, masalah ini tidak ada dalam agenda. Tetapi kualitas bangunan tempat tinggal pada periode Soviet terus memburuk. Menurut survei stok perumahan di kota Ufa, periode operasi bebas masalah untuk 60–70% bangunan panel hanya 15 tahun (Samofeev, 2018). Setelah itu, dapat terjadi risiko robohnya bagian panel dinding yang merupakan struktur penyangga bangunan. Untuk melestarikannya, perlu dilakukan langkah-langkah reorganisasi yang komprehensif. Isolasi termal fasad akan menghentikan proses pembekuan tahunan dan pencairan struktur dinding, yang menyebabkan kondisinya semakin buruk. Di Rusia saat ini, program perbaikan besar-besaran gedung multi-apartemen dengan instrumen kerja dukungan keuangan diperlukan.
Perlunya manajer profesional untuk mengatur reorganisasi
Pakar IWO menunjukkan bahwa komunitas kepemilikan pribadi di negara-negara pasca-sosialis sering kali tidak berdaya dalam hal retrofit energi pada bangunan. Reorganisasi adalah proses yang kompleks dengan banyak risiko bagi pemiliknya. Tahapan pertama sudah membutuhkan biaya finansial. Tetapi pada saat yang sama, belum jelas apakah mungkin untuk mencapai suatu hasil. Kesalahan pada salah satu tahapan (konsep, desain, pekerjaan konstruksi) dapat menyebabkan tidak tercapainya tujuan rehabilitasi.
Oleh karena itu, persoalan renovasi gedung tidak hanya soal pembiayaan. Komunitas pemilik membutuhkan dukungan organisasi.
Penyelenggaraan renovasi bangunan meliputi tahapan berikut (Smaidžiūnas, 2018):
• penyusunan konsep renovasi gedung;
• mengorganisir rapat umum pemilik dan membuat keputusan tentang reorganisasi;
• mengadakan tender untuk pengembangan dokumentasi proyek;
• mendukung proses persiapan dokumentasi proyek;
• mengadakan tender untuk pekerjaan konstruksi;
• pembiayaan pekerjaan (mendapatkan pinjaman, mengajukan hibah);
• pengendalian dan penerimaan pekerjaan konstruksi.
Misalnya, seperti yang dijelaskan di atas, jumlah rumah yang berpartisipasi dalam program meningkat di Lituania setelah mereka mulai menunjuk manajer luar (Smaidžiūnas, 2018). Mekanisme penting lainnya adalah kemampuan untuk menutupi biaya administrasi proyek melalui hibah.
Agen renovasi untuk daerah pemukiman di Jerman
Proses pemugaran menjadi lebih rumit bila tidak hanya terjadi pada satu bangunan, tetapi juga pada beberapa blok atau wilayah suatu kawasan pemukiman secara keseluruhan. Dalam hal ini, perlu untuk menyinkronkan kepentingan sejumlah besar peserta, serta mengatur banyak proses paralel.
Di Jerman, ada alat “reorganisasi wilayah” untuk memecahkan masalah ini. Aturannya diabadikan dalam kode bangunan. Keputusan untuk menetapkan status ini ke wilayah dibuat oleh pemerintah kota. Kota kemudian menyewa perusahaan independen - "badan reorganisasi". Tugasnya termasuk mengoordinasikan rencana untuk modernisasi bangunan dan pekarangan. Lebih mudah bagi pemilik yang berpartisipasi dalam proses modernisasi berdasarkan rencana yang dikembangkan untuk menyetujui proyek dan menerima pinjaman dan subsidi preferensial.
Agen pemugaran tidak boleh dikaitkan dengan perusahaan konstruksi yang beroperasi di situs. Ini adalah kondisi penting yang diabadikan dalam undang-undang. Ini menjamin bahwa selama pelaksanaan proyek kepentingan warga akan menang atas kepentingan pembangun.
"Badan Sanitasi" (Jerman: Sanierungsträger) melakukan fungsi berikut:
• mengembangkan rencana transformasi umum untuk “area sanitasi” (Jerman: Sanierungsgebiete);
• menyelenggarakan diskusi publik dan menyetujui rencana tersebut dengan semua pemangku kepentingan;
• mengoordinasikan investasi swasta dan publik;
• bertanggung jawab atas pelaksanaan kegiatan yang dibiayai dari anggaran;
• melibatkan pemilik dalam pelaksanaan proyek;
• Membantu komunitas pemilik untuk mengatur retrofit bangunan sesuai kebutuhan (dengan biaya tambahan).
Pengenalan jenis properti baru dengan pembaruan teknis dana
Prevalensi kepemilikan swasta pada gedung multi-apartemen merupakan tantangan untuk menjaga kondisi teknis perumahan dalam jangka panjang. Kepemilikan komunitas yang telah berhasil pada tahap tertentu, 10 tahun dari sekarang, ketika langkah selanjutnya diperlukan, mungkin tidak seefektif. Heterogenitas sosial menjadi kendala lain untuk aksi bersama. Masalahnya adalah bahwa “pemilik yang bersedia dan mampu membayar untuk modernisasi rumahnya secara hukum bergantung pada persetujuan dari pemilik berpenghasilan rendah” (BENN, 2007). Ini berdampak negatif pada perkembangan ekonomi negara secara keseluruhan.
Oleh karena itu, perlu dipikirkan bagaimana cara memperkenalkan bentuk-bentuk kepemilikan alternatif di bidang pengembangan perumahan massal: koperasi dan perusahaan perumahan, yang dapat beroperasi lebih efisien dalam jangka panjang.
Di Jerman pada tahun 90-an. Insentif untuk pembentukan koperasi perumahan baru di bidang pengembangan perumahan massal adalah bahwa mereka dapat mengandalkan dana tambahan untuk memodernisasi dana tersebut. Skenario serupa dapat diwujudkan di Rusia.
Pengalihan sebagian saham perumahan ke dalam kepemilikan perusahaan perumahan dapat terjadi pada saat kondisi teknis bangunan di wilayah tersebut mencapai nilai minimum yang diizinkan, dan pemiliknya tidak siap melakukan apa pun untuk melestarikannya. Kemudian, dalam proses perpanjangan dana, jenis properti dapat berubah - beberapa pemilik dapat menjadi penyewa, dan pemulihan kondisi teknis akan dilakukan dengan mengorbankan perusahaan perumahan.
Tentu saja, ini hanya skenario hipotetis. Tapi mereka harus diperhitungkan. Penerapan mekanisme ini membutuhkan analisis yang cermat, adaptasi kondisi hukum. Selain itu, diperlukan penyesuaian kebijakan perumahan negara secara keseluruhan. Jika kita berbicara tentang Rusia, maka pertama-tama, privatisasi gratis harus dihentikan dan lebih banyak perhatian harus diberikan untuk menjaga persediaan perumahan yang ada.
