Kami menerbitkan artikel oleh penulis proyek "VIVA-Lefortovo", siswa program NLTR, yang terbawa oleh topik, bersatu setelah studi mereka ke dalam kelompok "Tim 123" dan melanjutkan pekerjaan mereka. Inti dari proyek ini adalah proposal untuk pengembangan terintegrasi dari sebagian distrik Lefortovo, yang saat ini dipenuhi dengan zona industri yang tidak aktif dan dicirikan oleh kualitas lingkungan perkotaan yang rendah. Dalam artikel ini, anggota kelompok membahas kemungkinan pembuatan bulevar pejalan kaki antara Hammer dan Sickle, yang direncanakan Don-Stroy untuk diubah menjadi kompleks perumahan Symbol, pusat kantor CROC, dan tanggul Yauza pada tahun 2025-2026. Jalan raya seperti itu memungkinkan berjalan kaki dari jalan raya Entuziastov melalui bekas Hammer and Sickle ke pabrik Kristall yang telah direkonstruksi, perkebunan Yauz Stroganov, dan lebih jauh lagi di sepanjang Jembatan Pabean ke sisi lain sungai ke Jalan Nizhnyaya Syromyatnicheskaya dan Artplay. Sementara itu, Don-Stroy mempresentasikan pada audiensi publik yang diadakan pada bulan April 2015 sebuah proyek yang disesuaikan yang berbeda dari yang menang, di mana tidak ada poros pejalan kaki di lokasi jalur kereta api dan jalan raya dalam berakhir di dalam kompleks perumahan Symbol, tanpa keluar. kota.
Sebagai pengingat, peringkat pertama dalam peringkat juri untuk konsep rekonstruksi Hammer and Sickle diambil alih oleh proyek MVRDV, tetapi kemudian, atas keputusan pengembang, proyek desain LDA dinyatakan sebagai pemenang.
Di bawah ini adalah artikel dari penulis proyek penelitian. ***
Sebagai bagian dari program pendidikan "Pemimpin Baru Pembangunan Teritorial", NLTR (program ini diselenggarakan oleh MARSH dan RANEPA), kami mempelajari daerah perkotaan, bagian dari distrik Lefortovo. Para lulusan yang paling tidak peduli dengan nasib wilayah telah mengatur diri mereka sendiri ke dalam grup Tim 123, yang terus mengerjakan proyek VIVA-Lefortovo. Kami telah mengidentifikasi beberapa lokasi, yang transformasi dapat memberikan kontribusi yang signifikan bagi pembangunan infrastruktur kabupaten dan meningkatkan kenyamanan hidup bagi penduduk yang ada dan yang akan datang, beberapa dari proposal ini memiliki manfaat yang nyata bagi kota.
Menggunakan pekerjaan kami sebagai contoh, kami ingin menunjukkan sejumlah masalah perkotaan, untuk memperhatikan masalah yang sering tidak terlihat saat mengembangkan proyek di wilayah serupa:
- Mengapa konektivitas wilayah di tingkat lokal keluar dari bidang visi perancang?
- Bagaimana bekas zona industri dapat menyesuaikan secara organik dengan konteks perkotaan yang ada?
- Mengapa kualitas lingkungan perkotaan secara keseluruhan rendah?
- sebagai ekonomi kota, termasuk. apakah jumlah basis kena pajak saling berhubungan dengan konteks perkotaan?
Dalam artikel kami, kami tidak akan mendalami aspek teoritis dari masalah, tetapi kami akan mencoba menunjukkan dengan contoh spesifik mekanisme apa dan logika peserta pembangunan apa yang membentuk kota kami tidak selalu dengan cara terbaik.
Kami akan mempertimbangkan bagian kota antara Sungai Yauza, Jalan Raya Entuziastov, Jalan Krasnokazarmennaya. Bagian inilah yang kami tetapkan sebagai wilayah VIVA-Lefortovo, untuk bagian ini kami mengusulkan transformasi utama.
Situs ini terkenal karena dipenuhi dengan bekas kawasan industri yang tidak lagi berfungsi sebagai produksi, kualitas lingkungan dan sekitarnya rendah, banyak situs kosong yang ditinggalkan. Pada saat yang sama, wilayah tersebut memiliki sumber daya yang signifikan untuk pembangunan yang secara kualitatif baru: keberadaan situs bersejarah yang signifikan dalam kondisi baik, dekat dengan sungai dan sejumlah besar kawasan hijau, dekat dengan pusat dan pusat transportasi. Kepentingan bisnis dan pengembang dalam pengembangan situs patut diperhatikan: empat pemain utama telah menyuarakan minat mereka pada objek di situs.
Gema perubahan masa depan sudah dapat diamati: pabrik Kristall sedang diubah menjadi cluster seni, wilayah pabrik Hammer and Sickle sedang mempersiapkan pengembangan perumahan, Morton Group of Companies telah mulai menjual apartemen di kompleks perumahan di lokasi bekas pabrik Almaz-Antey.
Mari kita lihat lebih dekat proyek kawasan perumahan Symbol, yang diusulkan untuk dilaksanakan oleh Don-Stroy di wilayah bekas pabrik Serp dan Molot, sebagai proyek yang dominan dan dalam jangka panjang memengaruhi perkembangan wilayah secara signifikan. Diskusi tentang proyek ini dimulai pada tahun 2012, dan sebagai hasilnya, pihak kota menawarkan pengembang untuk mengadakan kompetisi internasional untuk pengembangan konsep arsitektur dan tata kota untuk pengembangan wilayah pabrik. Sasaran dari kompetisi ini adalah “pemilihan konsep arsitektur dan perencanaan kota untuk menciptakan unit perkotaan multifungsi dengan infrastruktur yang dikembangkan, diintegrasikan ke dalam tatanan perkotaan dan memenuhi persyaratan pembangunan lingkungan yang berkelanjutan”.
Menurut hasil kompetisi, lima proyek dipresentasikan, skema untuk mereka diberikan di bawah ini. Empat dari proyek ini mempertahankan jalur pejalan kaki di sepanjang bekas rel kereta api. Ini adalah solusi yang jelas karena menyediakan komunikasi antara mikrodistrik, memberikan akses langsung ke Sungai Yauza untuk penduduk di masa depan, serta akses langsung ke situs budaya di daerah tersebut: perkebunan Stroganov, klaster seni Crystal, kompleks hidroelektrik Syromyatnichesky dengan taman yang berdekatan, Wilayah seni permainan.
Di setiap proyek, rel kereta api disimpan sebagai poros pejalan kaki.
Pada proyek yang diusulkan untuk disetujui, keputusan dibuat untuk menghapus koneksi ini di wilayah bangunan, dan untuk membangun tempat tinggal di tempat rel. Solusi semacam itu mengecualikan kemungkinan menggunakan prasyarat yang ada untuk pengembangan daerah, dan lebih bekerja untuk mengisolasi diri dari konteks perkotaan yang berlaku.
Dapat diasumsikan bahwa keputusan seperti itu oleh pengembang adalah karena fakta bahwa sekitarnya
wilayah tersebut tidak sesuai dengan tingkat perkembangan masa depan yang diinginkan - kelas bisnis. Setiap pengembang pada dasarnya tertarik untuk mendapatkan keuntungan, dan sama sekali tidak berkewajiban untuk memuliakan wilayah luas yang berdekatan dengan situsnya.
Usulan Tim 123 adalah untuk melestarikan jalur yang ada, membuat koneksi pejalan kaki tunggal, "Tiny Boulevard", yang akan berlangsung di lokasi bekas
rel kereta api. Jalan raya baru akan menggabungkan beberapa blok distrik sekaligus dan menyediakan akses langsung ke tanggul. ***
Namun, kota akan mendapatkan keuntungan dari proyek-proyek yang secara organik sesuai dengan konteks perkotaan. Jika sebuah proyek dilaksanakan tanpa ikatan semacam itu, Moskow berisiko mendapatkan tempat yang lebih terfragmentasi, pelemahan hubungan sinergis yang signifikan. Dalam proyek ini, akses pejalan kaki ke pusat-pusat atraksi kawasan (tanggul, Kristallu, Artplay, dll.) Sulit. Skema pembangunan yang dipilih merangsang lalu lintas mobil, memperburuk ketegangan lalu lintas di dalam area tersebut.
Secara terpisah, kami ingin membahas komponen ekonomi dari keputusan tersebut untuk kota. Dengan menggunakan contoh wilayah ini, kami memutuskan untuk mempertimbangkan opsi-opsi untuk pengembangan ekonomi kabupaten saat menerapkan dua skenario: dengan tetap mempertahankan situasi yang ada dan saat mengatur bulevar pejalan kaki baru sebagai pengganti rel kereta api.
Kami menganalisis bagian jalan dari jalan. Poros Zolotorozhsky ke pabrik Kristall. Situs ini sekarang ditinggalkan, digunakan terutama oleh penduduk marjinal, karena hampir tidak terlihat untuk patroli. Pada saat yang sama, pejalan kaki terpaksa menggunakan bagian jalur kereta ini sebagai persimpangan antara jalan Volochaevskaya dan Zolotorozhsky Val. Ada sangat sedikit koneksi antara jalan-jalan utama di distrik ini, dan orang-orang bahkan menggunakan jalur yang tidak sesuai untuk saat ini. Bagian-bagian di sepanjang rel tampak ditinggalkan dan kurang dimanfaatkan. Pengecualiannya adalah wilayah perusahaan CROC, yang berbatasan dengan rel, tetapi perusahaan tersebut sedapat mungkin memagari dirinya sendiri dari rel dengan pagar tinggi dengan kawat berduri.
Jika kita menganalisis basis pajak yang dikumpulkan dari daerah-daerah yang berdekatan, jumlahnya kira-kira 50-70 juta rubel. per tahun (penghitungan berdasarkan pajak tanah dan pajak properti). Sebagian besar dari jumlah ini jatuh pada kantor pusat perusahaan CROC. Sisa wilayah yang bersebelahan praktis tidak membawa uang ke kota, karena adalah, dengan peruntukannya, suatu kawasan industri, yaitu Nilai kadasternya 4,5 kali lebih rendah dari nilai tanah dengan tujuan, misalnya untuk perdagangan.
Selain itu, bangunan di wilayah yang berdampingan tidak termasuk dalam daftar objek yang dihitung pajak propertinya. Dari analisis ini, kami menyimpulkan: jika sebuah kota dapat secara terampil merangsang pengalihan lahan ke fungsi yang penting secara sosial, terutama di wilayah yang rawan perubahan tersebut, kota tersebut
dapat meningkatkan pendapatan secara signifikan dari tanah ini.
Daerah di sepanjang rel kereta api memiliki potensi yang tinggi
rekonstruksi. Pada saat yang sama, potensi akan meningkat secara signifikan jika
hubungan langsung dengan kawasan hunian masa depan. Dalam hal ini, pengumpulan pajak yang diproyeksikan dari daerah yang berdekatan dapat tumbuh menjadi 160-200 juta rubel, yang 3-4 kali lebih tinggi dari situasi saat ini.
Dengan demikian, selain efek ekonomi langsung, kota akan menyingkirkan salah satu tempat yang tidak sedap dipandang di distrik tersebut, mengubahnya menjadi pusat atraksi, bulevar pejalan kaki, sambungan dengan sungai, tanggul hijau, akses ke Pusat seni Crystal dan Artplay. Kami menyarankan untuk menamakan boulevard baru ini "Tiny Boulevard", mengingat dengan nama ini bahwa kantor KROK dan toko roti berdekatan dengan rel kereta api.
Pengembang, jika proposal ini diterapkan, juga akan menerima manfaat yang signifikan: boulevard baru berfungsi untuk meratakan lingkungan, membuatnya lebih menarik dan lebih aman bagi penghuni di masa depan. Bulevar yang terawat dengan baik, memberikan akses ke sungai dan objek aktivitas kreatif, merupakan demonstrasi yang lebih signifikan dari kesejahteraan daerah sekitarnya daripada kolase foto di brosur iklan. Selain itu, kami yakin bahwa keputusan tersebut memengaruhi biaya apartemen itu sendiri di kompleks tempat tinggal yang sedang dibangun.
Sebagai bagian dari proyek kami, untuk mempromosikan solusi yang diusulkan, kami secara aktif menghubungi pihak berwenang dan pengguna lahan dari plot yang kami usulkan perubahannya. Penerapan solusi semacam itu tidak mungkin tanpa membangun interaksi antara peserta yang ditentukan. Menurut asumsi kami, banyak masalah di kota dapat diselesaikan melalui pelaksanaan proyek yang difokuskan pada sumber daya dan potensi kota, konteks perkotaan yang sudah mapan, dan pembentukan ikatan sinergis.
Menggunakan contoh proyek VIVA-Lefortovo, kami ingin mengusulkan dan menerapkan pendekatan baru untuk memecahkan masalah perkotaan, dengan fokus pada memaksimalkan potensi wilayah yang terbentuk secara alami, dengan fokus mendasar pada keterhubungan wilayah. ***
Analog sukses di dunia untuk transformasi rel kereta api:
High Line Park, New York
Bekas Jalur Kereta diubah menjadi taman, yang menjadi titik baru
daya tarik kota. Berkat transformasi ini, ternyata menghidupkan kembali depresi
wilayah kota tempat produksi industri ditarik. Kabut kota
menarik investor, bisnis, penduduk baru ke daerah sekitarnya.
Perkiraan arus masuk investasi tambahan di daerah tersebut diperkirakan mencapai $ 4 miliar, peningkatan aktual dalam pengumpulan pajak properti per tahun meningkat sebesar $ 100 juta, yang telah menutupi biaya pembuatan taman. Lainnya>
Good's Line, Sydney
Sebuah proyek untuk mengubah area terlantar dan rel kereta api menjadi jalur pejalan kaki. Jalur ini telah menjadi daya tarik bagi warga kota, turis, mahasiswa universitas terdekat. Pelaksanaan proyek menjadi mungkin setelah pembentukan kemitraan antara enam pemilik tanah yang berdekatan, pihak berwenang dan organisasi publik. Fasilitas ini beroperasi kurang dari setahun yang lalu, tetapi telah merangsang perkembangan bisnis di wilayah yang berdekatan, dan juga secara signifikan memengaruhi permintaan dan biaya perumahan di sekitar. Rincian 1, dan 2.
Tim 123 mengerjakan artikel:
Marina Reingold - Manajer Proyek.
Pengalaman di bidang pengembangan bisnis, pengembangan jaringan mitra, peluncuran area bisnis baru.
Anna Kasatkina adalah seorang analis proyek.
Pengalaman dalam konsultasi real estat, penilaian bisnis.
Ulyana Pyankova adalah sosiolog proyek tersebut.
Pengalaman di bidang penelitian sosiologis, melakukan kampanye pemilu.
Oleg Raspopov adalah arsitek proyek.
Pengalaman dalam arsitektur dan desain. Kurator kompetisi untuk pengembangan konsep taman "Patriot", kurator sekolah "Fundamentals of the Architectural Future"
Visualisasi:
Oleg Raspopov, Adil Azhiev, publikasi pengembang.
