- Saya diberitahu bahwa Anda tidak benar-benar ingin berbicara tentang renovasi …
- Kenapa? Tidak semuanya. Ide renovasi jika dilihat dari perspektif teori perkotaan memang benar. Wilayah lepas Moskow, yang dibuat dalam konsep kota industri, di mana terdapat pusat administrasi, zona industri, dan kawasan pemukiman, entah bagaimana harus dikonfigurasi ulang. Area tidur, seperti sentrifugal, tidak ada yang bisa dilakukan di sana, sehingga menghasilkan lalu lintas pendulum yang berlebihan - tidak hanya mobil, tetapi juga transportasi umum. Mereka membebani PDB negara, menyebarkan arus pejalan kaki, alih-alih menciptakannya dan mempromosikan pengembangan bisnis kecil dan menengah. Menurut pendapat saya, mereka lebih merugikan seluruh ekonomi pelayanan kota daripada korupsi dan hambatan administratif. Wilayah mereka adalah ruang yang tidak terencana dan terstruktur dengan baik. Konfigurasi ulang mereka merupakan tantangan bagi arsitek dan urbanis 50-100 tahun ke depan. Selain itu, yang paling sulit dalam pengertian ini adalah area tidur dari bangunan 16-18 lantai, lebih buruk dari bangunan berlantai lima.
Mengapa Anda menganggap kawasan mikro dengan 16-18 lantai menjadi masalah? Bagaimanapun, sejauh yang saya mengerti, rencana renovasi Moskow saat ini hanya melibatkan penggantian bangunan 5 lantai dengan bangunan 15 lantai, tiga kali lipat tingginya
- Saya sangat berharap ini tidak akan terjadi. Kemudian kota akan berubah dari yang dapat diterima menjadi yang jelas tidak dapat diterima. Jika pendekatan ini didasarkan pada gagasan untuk menutup biaya anggaran renovasi dengan membangun lantai tambahan dan menjual apartemen, maka ini adalah kesalahan. Masalahnya terletak pada perhitungan ekonomi yang salah.
Kota mengumumkan bahwa mereka tidak menghasilkan uang untuk renovasi, hanya investasi. Banyak yang percaya bahwa, hanya untuk menutup biaya, Anda perlu membangun perumahan di suatu tempat yang berukuran tiga kali lebih banyak meter persegi. Ini adalah aritmatika yang disederhanakan, yang menurut saya memberikan hasil sebaliknya.
Pertama, jika ada banyak meter persegi, harganya bisa turun, mungkin tidak merata di seluruh kota, tetapi ini bisa terjadi. Penting di sini bahkan bahwa jumlah yang diharapkan dari penjualan mungkin lebih sedikit, tetapi bahwa penurunan harga per meter persegi dapat berdampak buruk pada masing-masing bank hipotek, di mana harga agunan yang stabil dan bahkan meningkat (dan ini adalah apartemen) adalah dasar untuk pinjaman pengurangan risiko. Satu portofolio pinjaman yang tidak stabil sudah cukup, dan rantai masalah yang tidak menyenangkan dalam sistem perbankan dapat dimulai. Memang tidak layak untuk didramatisasi, tetapi sangat penting untuk menghitung dan melihat struktur risiko bank hipotek dalam konteks renovasi.
Kedua, pendekatan "konstruksi negara" ini tidak didasarkan pada perkotaan, tetapi pada logika teknik dan konstruksi. Sekarang banyak pembicaraan tentang kota, penciptaan lingkungan perkotaan yang nyaman. Mereka berbicara tentang lingkungan, tetapi mereka tetap menghitung meter persegi! Karena kita menciptakan lingkungan, maka kita perlu mempertimbangkan ekonomi lingkungan, pendapatan yang dapat dihasilkan dari anggaran kota, dan tidak hanya untuk pengembang. Jika Anda membuat tata letak di mana akan ada arus pejalan kaki, jika kepadatannya optimal, dan tidak berlebihan, maka pendapatan tambahan dari fungsi layanan yang dihasilkan akan memungkinkan Anda untuk tidak menambah jumlah lantai, yang sekarang direncanakan terutama secara berurutan untuk "merebut kembali" meter persegi.
Rata-rata, Anda harus naik dari enam hingga delapan lantai - tidak lebih. Di rumah-rumah di atas delapan lantai, lantai "komersial" pertama tidak lagi berfungsi, area tersebut tetap asrama. Ada model kalkulasi yang menunjukkan hal ini. Di distrik mikro dengan bangunan 16-18 lantai, Anda bahkan tidak perlu khawatir untuk membebaskan lantai pertama untuk fungsi komersial, bisnis tidak akan bertahan di sana.
Kenapa?
- Karena menurut standar sanitasi, bangunan tinggi harus ditempatkan pada jarak yang cukup jauh satu sama lain, yang pada gilirannya tidak memungkinkan seseorang untuk menghubungkannya satu sama lain. Tidak nyaman bagi orang untuk berjalan ke sana, semuanya terlalu jauh dari satu sama lain. Pengalaman banyak kota Rusia dan luar negeri menunjukkan hal ini.
Bisnis ritel membutuhkan arus pelanggan; sungai membentuk lingkungan yang cocok untuk berjalan, yang disebut "jalan mata"; seseorang berjalan di jalan dan bereaksi terhadap apa yang muncul di bidang penglihatannya. Semua yang dia butuhkan dekat dengannya dan terlihat. Distrik mikro asrama Soviet tidak menciptakan aliran seperti itu, itulah sebabnya ia bertanggung jawab atas rendahnya pangsa bisnis kecil dan menengah dalam perekonomian negara.
Bagaimana mempertimbangkan komponen ekonomi wilayah, yang terkait dengan ritel dan fungsi publik lainnya, jika belum ada?
- Pada model simulasi, yang secara kasar mengatur jenis perilaku manusia. Ada banyak model yang dikalibrasi secara empiris. Anda dapat mengambil blok sebagai bagian model di dalam Moskow itu sendiri, lihat cara kerjanya. Sekarang saya memiliki seorang siswa, Innokenty Volyansky, melakukan pekerjaan serupa. Ini dikhususkan untuk porositas / permeabilitas perempat: berdasarkan data spesifik, ia menghitung efek ekonomi dari kepadatan tempat bangunan dan derajat kebebasan (opsi untuk melewati area yang dibangun) dalam kuartal tertentu. Hasilnya seharusnya menjadi jawaban - tingkat dan jenis porositas apa yang mampu menghasilkan berbagai fungsi dan arus kas dari ritel pada suatu kuartal.
Bagaimana Singapura bertingkat atau Cina bertingkat memecahkan masalah lantai dasar dan bangunan bertingkat tinggi ini?
- Kami mengesampingkan China - itu tidak memutuskan dengan cara apa pun. Contoh perencanaan kota yang benar-benar terbelakang tahun 1970. Ini akan berakhir dengan sangat buruk, menurut pendapat saya.
Singapura adalah cerita yang sama sekali berbeda. Norma yang sedikit berbeda, termasuk toleransi sosial yang lebih tinggi untuk ruang yang lebih dekat, pembangunan yang sangat padat, tetapi di Singapura lingkungan baru dibangun dengan sangat bijaksana, meskipun dibangun dengan cara yang sama sekali berbeda. Ini bukanlah lingkungan dalam bentuk murni mereka, mereka adalah sesuatu di antara distrik mikro dan seperempat. Namun perlu Anda ingat bahwa ada 5,5 juta orang di Singapura. Sekitar 1/3 dari mereka adalah TKA, mereka tinggal di asrama terpisah, mirip penjara, di kamar 9 meter untuk 4 orang. Hostel ini terletak di pinggiran pulau. 60 ribu, 100 ribu orang di tiap asrama. Dan orang Singapura sendiri, kebanyakan kelas menengah, hidup dalam kondisi yang sangat nyaman.
Ternyata tidak ada bandingannya
- Tidak terlalu sebanding. Agak sebanding dengan Amerika Serikat. Tapi di sana bangunan yang lepas tidak bertingkat, tapi bertingkat rendah. Di California, volume renovasi yang berlangsung diyakini hampir sama dengan yang direncanakan di Moskow. Mereka membangun cukup banyak, misalnya, antara San Diego dan perbatasan Meksiko ada bagian yang dulunya merupakan pinggiran pangkalan militer, garis pantai lebar yang dibangun dihancurkan dan dibangun kembali … Tetapi perbandingan seperti itu juga tidak sepenuhnya benar, karena, secara khusus, ada banyak operator proyek pembangunan kembali daerah terbangun seperti itu. Proyek yang relatif kecil, masing-masing dengan sendirinya. Bukan negara bagian California yang menghancurkan semuanya, tetapi kota-kota individu. Dan di Moskow ada satu program pembangunan kembali yang mempengaruhi 1,5 juta orang, dan satu operator proyek besar. Gigantomania menyebabkan risiko besar dan masih kurang dipahami.
Kami sekali lagi mendapatkannya dengan cara direktif, tradisi. Jadi, bagaimana perasaan Anda tentang renovasi Moskow? Atau sebaliknya, bagaimana menerapkan "pengaturan" distrik mikro yang Anda sebutkan?
- Bagaimana melakukan ini adalah pertanyaan terpisah. Dari sudut pandang konseptual, saya akan mempertahankan renovasi, karena banyak wilayah, hampir seluruh zona tidur Moskow, hanya menarik sumber daya dari ekonomi Moskow, alih-alih membuatnya, tata letaknya bukan untuk ekonomi pasar di pasca-industri. zaman. Itu perlu untuk memasuki renovasi melalui wilayah, dan bukan melalui gedung. Saya pikir melewati serangkaian rumah adalah sebuah kesalahan.
Namun, masalah utamanya sekarang adalah waktu. Tergesa-gesa yang gila, keinginan untuk masuk ke siklus pemilihan, memberikan suara dari rumah ke rumah dalam beberapa minggu, keributan yang belum pernah terjadi sebelumnya. Hanya pengembangan program semacam itu yang membutuhkan waktu bertahun-tahun, diskusi profesional dan publiknya - bertahun-tahun, tetapi di sini … Seperti yang dikatakan Gilbert Chesterton: "Tergesa-gesa itu buruk karena membutuhkan banyak waktu."
Ya, persyaratan renovasi Moskow ketat …
- Ini menempatkan keseluruhan proyek dalam situasi di mana sebenarnya tidak menyiratkan diskusi. Saya menentang pemungutan suara langsung di rumah. Hal ini tidak hanya menimbulkan gesekan di dalam rumah antar penghuni, tetapi juga mencegah mereka atau pemrakarsa program untuk mencari tahu apa pun. Terlepas dari kenyataan bahwa sebagian orang jelas ingin pindah ke rumah lain, memang benar beberapa orang ingin berpisah dengan apartemen mereka di gedung berlantai lima, tetapi ada yang lain di rumah mereka. Dan ini bukan pemungutan suara, tapi diskusi panjang. Lima sampai enam tahun minimal, untuk diskusi dan kesepakatan, berdasarkan pengalaman negara yang berbeda. Serangkaian audiensi publik, banyak di tahapan yang berbeda. Pemrakarsa renovasi membutuhkan waktu untuk dapat membentuk setidaknya beberapa konsep dan mengembangkan mekanisme kompensasi, dan orang-orang memahami ke mana mereka dapat pindah, apa yang mereka inginkan, lawan atau untuk. Selama ini masyarakat belum disuguhi apa pun selain tesis abstrak tentang peningkatan kualitas hunian. Ya, meskipun detailnya disajikan, mereka perlu waktu untuk mencapai kesepakatan satu sama lain sebagai pemegang hak cipta. Pemungutan suara - hanya melengkapi kesepakatan ini, ini adalah alat, bukan tujuan dari proses tersebut.
Untung saja sekarang undang-undang [tentang renovasi] memasukkan klausul dengan kompensasi ekonomi, dan tidak hanya dalam bentuk barang, dalam bentuk perumahan. Karena kita berbicara tentang 1,5 juta orang, 10% dari populasi kota, yang akan mengubah lokasinya. Jika mereka sendiri memilih tempat tinggal baru, mungkin meningkatkan kualitas perumahan dengan mengambil pinjaman atau mengembalikan uang mereka, maka ini akan menjadi tindakan yang bijaksana, dan akibatnya, lalu lintas pengulangan akan berkurang, yang pasti akan berkurang. muncul sebagai akibat dari sebaran hunian alam, karena letaknya yang tidak optimal sejalan dengan strategi ruang-waktu masyarakat dan keluarganya.
Sekarang orang-orang di jaringan sedang mendiskusikan bahwa bahkan dalam kasus kompensasi moneter, nilainya dapat diremehkan …
- Ini pertanyaan besar lainnya. Menurut pengalaman internasional, besarnya nilai penebusan ditawarkan oleh pemegang hak, pemilik. Bukan kantor walikota, bukan kotamadya, bukan pemrakarsa transformasi, tapi pemilik rumah. Tawar-menawar dimulai dengan ukuran yang diajukan oleh pemilik. Jelas bahwa dalam arti praktis, perlu untuk mencapai harga realistis tertentu, dan oleh karena itu kotamadya atau daerah yang memulai program semacam itu secara kasar memperkirakan harga dan kompensasi yang wajar - koefisiennya 1,3-1,5, terkadang lebih bergantung di pasar …
- Artinya, pemrakarsa renovasi membayar b tentang biaya yang lebih besar, tetapi tidak setara atau bahkan lebih setara?
- Selalu digunakan tentang lebih. Kompensasi yang sama, bahkan jika kompensasi dalam bentuk barang, kemudian - dengan peningkatan ruang hidup. Tidak pernah sama, karena setiap orang mengerti bahwa jika seseorang disingkirkan dari tempatnya, mereka menjatuhkannya dari ritme ruang-waktu yang biasa dia lakukan - ini adalah kerusakan. Ditambah nilai sentimental - Saya baru saja mendengarkan pembelaan ijazah di Sekolah Tinggi Ekonomi, yang dikhususkan untuk penilaian nilai sentimental selama pemukiman kembali. Ini adalah upaya untuk menilai jeda sehubungan dengan familiar, atau mungkin tempat favorit bagi orang yang sedang "dihancurkan".
Kompensasi untuk pemilik yang direlokasi adalah tebusan. Mungkin tidak mungkin untuk menolaknya dan mengembalikan semuanya ke keadaan semula, jika pengadilan membuat keputusan yang mendukung pemrakarsa proyek, tetapi dimungkinkan untuk mengkompensasi kerusakan.
Pada saat yang sama, setiap orang memahami bahwa nilai "pasar" dihitung dengan cara yang berbeda: baik pada saat pemukiman kembali maupun dalam jangka waktu yang lama. Metode yang terakhir, tentu saja, lebih obyektif. Selain itu, penting apakah, selain kompensasi, pemilik diberi instrumen tambahan, misalnya, pinjaman hipotek, sehingga ia menambah luas areanya: mungkin Anda memiliki apartemen dua kamar, dan Anda menginginkan empat- kamar apartemen. Dan berapa persentase pinjamannya? Apakah mungkin menggunakan kompensasi untuk membeli rumah di pasar sekunder, dan tidak hanya di rumah yang baru dibangun? Diketahui, bagaimanapun, bahwa kompleks bangunan berusaha menjual apa yang dibangun, termasuk sesuai dengan program anggaran, tetapi keadaan ini seharusnya tidak membatasi warga dalam preferensi mereka untuk pasar sekunder, jika ada.
Yang penting adalah apa hak seorang penghuni, apakah ia dapat menuntut tidak hanya untuk jumlah kompensasi, tetapi juga fakta bahwa renovasi sedang berlangsung di lingkungannya, dan mengapa di tempat ini, dan bukan di tempat lain. Mengapa, jika Anda membangun semacam stasiun ozon di kota, yang perlu Anda hancurkan sebagian bloknya, Anda perlu melakukannya di sini, atau mungkin ada alternatif lain? Artinya, agar seseorang memiliki kesempatan untuk melibatkan pemerintah kota dalam dialog tentang masalah yang mungkin salah oleh pihak berwenang, mungkin perlu untuk memilih tempat lain. Bagaimanapun, ini adalah proses yang panjang, butuh beberapa tahun, bukan berminggu-minggu.
Apakah tidak ada cara menutup kesempatan untuk pergi ke pengadilan?
- Tentu saja tidak. Ini sangat penting. Di mana sebuah konsep, betapapun benar dan baiknya, bertumpu pada hak-hak dasar warga negara, ia mundur. Mungkin pengadilan membuat keputusan yang mendukung pemrakarsa transformasi ini, kemudian kita berbicara tentang kompensasi. Kompensasi ditunjuk oleh pemilik, kemudian negosiasi berlangsung, lalu berhenti pada sesuatu. Bukan karena kota itu datang dan berkata: kami memberi Anda apartemen untuk 5-10 m2 lebih, puaslah. Biasanya sebaliknya.
Sekolah Tinggi Ekonomi sekarang sedang mempersiapkan laporan yang menganalisis pengalaman asing dalam renovasi area terbangun. Ini adalah karya dalam genre "kertas putih". terutama untuk mempermudah berpartisipasi dalam diskusi; selain itu, kami menyarankan program renovasi, dan kami terus melakukannya. Karena kita ini Sekolah Pascasarjana Urbanisme, kita harus melakukan studi seperti itu, karena topiknya justru urban, bukan arsitektural, bahkan bukan tata kota dalam arti kata yang sempit. Meskipun kami memberikan perencana kota khusus, tetapi dalam konteks yang jauh lebih luas dan lebih dalam.
Saya tidak bisa tidak bertanya bagaimana perasaan Anda tentang versi "konspirasi" yang sekarang tersebar luas - bahwa seluruh renovasi dirancang untuk menyelamatkan kompleks bangunan?
- Saya pikir ini meragukan, kompleks gedung negara Moskow hanya akan menarik 1/3 dari program ini, mereka tidak memiliki kapasitas seperti itu. Saya merasa sejauh ini belum ada pemahaman tentang efek volume ini pada seluruh tatanan kota. Mereka mengatakan bahwa kami memiliki infrastruktur teknik yang cukup, arteri transportasi tidak perlu dibangun, karena kepadatan tambahan akan menciptakan lebih banyak arus pejalan kaki dan mengalihkan perhatian orang dari mobil. Memang, ada teori perkotaan seperti itu: semakin tinggi kepadatan, semakin sedikit lalu lintas mobil. Tetapi semuanya harus dihitung sehubungan dengan Moskow, dan saya belum melihat perhitungan apa pun tentang topik ini.
Kami baru-baru ini berbicara dengan arsitek, mereka setuju bahwa pertama-tama kami memerlukan rencana induk kota, pemeriksaan kota secara keseluruhan, dan tidak bekerja dengan bagian individu
– Hanya dengan cara ini dan tidak ada yang lain. Mereka memang benar. Pertama-tama, kita membutuhkan “bird's eye view” yang luas, dengan identifikasi titik-titik yang bisa menjadi pusat daya tarik baru ini. Kedua, pergi dari wilayah, dan bukan dari kualitas bangunan (jika tidak rusak, tentu saja). Area berstruktur buruk yang sulit dijangkau, dengan lebih dari dua perhentian transportasi umum dari stasiun metro, yang terisolasi, dan Anda harus memulainya. Tapi tidak sekaligus, banyak dari mereka, tapi dari mereka yang berpotensi mengubah daerah lain, hingga mempengaruhi lingkungan. Semua ini akan memakan waktu setidaknya 15 tahun.
Selain rencana induk, ada juga PZZ - aturan untuk penggunaan dan pengembangan lahan, mereka baru saja diadopsi, dan sekarang sebagian besar ditarik dari mereka. Tampaknya sebaliknya diperlukan - manfaatkan renovasi dan asah PZZ.
Jelas, tidak perlu mereproduksi area tidur baru menggantikan yang lama. Beberapa wilayah dapat berfungsi sebagai platform untuk pusat ketenagakerjaan. Moskow tidak memiliki sub-pusat, beberapa distrik dapat digunakan untuk pengembangan fungsi-fungsi baru, dan beberapa dapat dibuat campuran, tetapi yang pasti tidak sepenuhnya menjadi pemukiman. Wilayahnya harus seimbang.
Sebenarnya, Sekolah Tinggi Ekonomi sedang mengembangkan model yang dapat menghitung potensi ekonomi berimbang antara kabupaten dan kota. Pekerjaan ini dimulai oleh dekan pertama Sekolah Tinggi Ekonomi A. A. Vysokovsky berdasarkan pada "model zonasi yang tidak rata" dari kota yang dia ciptakan. Model ini didasarkan pada algoritme untuk mengidentifikasi tiang-tiang di jaringan kota, di mana pusat-pusat pekerjaan baru, alternatif dari pusat Moskow, dapat berkembang. Banyak statistik dikumpulkan untuk itu, kemudian kami memodernkannya, khususnya, kami menghubungkan data operator seluler. Ini memberikan gambaran yang sangat menarik: pada kenyataannya, ini adalah model parametrik kota, di mana Anda dapat mengubah parameter individu dan melihat apa yang terjadi pada hasilnya. Menurut kalkulasi berdasarkan model ini, ruang tak terstruktur di Moskow menempati sekitar 45% wilayah kota (tidak termasuk Moskow Baru).
Apakah Saudara menawarkan ke kantor walikota Moskomarkhitektura?
- Tentu saja. Sergey Kuznetsov mengenalnya, kami berdiskusi dengannya, dia dan rekan-rekannya tertarik. Bagi manajemen blok bangunan, gagasan untuk mengalokasikan ruang yang tidak terstruktur tampak masuk akal. Jelas bahwa mungkin ada pertimbangan yang berbeda, tetapi model tersebut memungkinkan untuk memilih zona fungsional, menunjukkan jenis bangunan yang disukai di tempat tertentu, dan menentukan lokasi untuk pusat pekerjaan baru.
Tapi bagaimana dengan fakta bahwa pasar sekarang, sebaliknya, hanya membutuhkan perumahan yang akan dibangun - bagaimanapun, inilah yang dikatakan pengembang …
- Ini adalah keinginan yang benar-benar standar dari setiap pengembang, karena perumahan adalah jenis penggunaan yang diizinkan paling menguntungkan di wilayah itu saat ini. Itu dapat dibangun bahkan ketika tidak ada infrastruktur, dan itu akan dibeli sebagai investasi, sebagai cadangan. Dalam hal ini, Moskow adalah korban penyakit Belanda, petrodolar yang dihasilkan oleh perekonomian - ia perlu diinvestasikan di suatu tempat. Ada sedikit kepercayaan dalam akumulasi melalui instrumen keuangan, kemudian hanya melalui real estat. Properti mana yang terbaik untuk diinvestasikan? Hunian, tentu saja. Dimana? Sedikit di Moskow dan St. Petersburg. Setiap pengembang dengan perspektif ekonomi sederhana akan melihat pasar ini.
Untuk itulah regulasi perkotaan. PZZ dapat "mengemas" pasar ini sehingga pangsa pengembangan perumahan yang diizinkan dalam total volume real estat akan menjadi sangat kecil. Saya melihat dengan sangat baik bahwa orang-orang yang membuat keputusan di Moskow memahami bahwa perumahan adalah jenis penggunaan lahan yang diizinkan secara berlebihan, beberapa dari mereka takut bahwa mereka tidak akan dapat membatasinya, untuk tetap memegang kendali bahkan dengan bantuan PZZ. Mereka hanya belum tahu bagaimana melakukannya. Tapi sudah jelas bagi semua orang bahwa regulasi, apapun itu, harus membatasi selera pengembang untuk perumahan dan mendorong mereka untuk membangun berbagai jenis real estate. Apa yang dilakukan melalui peraturan zonasi hukum. Jumlah mereka masih sangat sedikit, atau tidak ada sama sekali. Belum jelas kapan mereka akan melakukannya.
Dan di mana model menunjukkan pusat-pusat baru? Bagaimana cara menemukannya?
- Struktur ruang Gordian secara harfiah "meminta" untuk pusat-pusat tambahan ini. Ada banyak titik persimpangan arteri transportasi linier, Lingkaran Pusat Moskow (MCC), Sungai Moskow, dan zona industri, pertama-tama saya akan memperhatikan ini. Kutub aktivitas baru yang muncul di persimpangan seperti itu sangat penting. Sedangkan untuk PKS, meskipun menghasilkan lebih banyak lalu lintas baru daripada mendistribusikan ulang yang sudah ada, tetapi baru mulai berfungsi, ia akan bekerja dengan kekuatan penuh dari waktu ke waktu. Peran paling penting dimainkan oleh "pusat linier" Sungai Moskow. Ini sangat cocok untuk area tidur pinggiran Moskow. Ditambah persimpangannya dengan PKS, dan jalan raya radial yang membentuk TPU dan sub-pusat kota.
Di London, area di sekitar stasiun King's Cross dan St Pancras menjadi pusat kota kedua, kehidupan sosial, perdagangan pindah ke sana: perusahaan rintisan, sejumlah besar institusi berbeda. Sampai-sampai orang pergi ke stasiun untuk makan siang, tepat di peron. Kualitas layanan yang luar biasa tinggi untuk stasiun kereta api, restoran, hotel, di sebelah British Library. Seluruh area ini merupakan alternatif yang jelas dari Kota London. Saya melihat apa yang terjadi di Three Stations Square di Moskow - cerita yang sama sekali berbeda. Akan sangat keren untuk menyelesaikannya dengan cara yang sama. Kota dan Kereta Api Rusia harus menyetujui hal ini. Ini tidak hanya tentang alun-alun dan rel kereta api, tetapi juga tentang semua distrik yang berdekatan.
Apakah program rekonstruksi 39 bioskop ADG sesuai dengan gagasan untuk membuat pusat-pusat publik baru?
- Ini adalah proyek komersial, tentu saja, tetapi saya harus mengatakan bahwa saya menganggapnya hampir brilian. Rumusan pertanyaan yang sangat luar biasa - sebuah proyek untuk menghidupkan kembali infrastruktur Soviet lama, mengubahnya menjadi jaringan pusat publik, masing-masing untuk beberapa distrik mikro. Area perbelanjaan, bukan jalan perbelanjaan. Jika mereka berhasil, jika mereka tidak hanya sekedar pusat perbelanjaan, jika mereka menebak dengan benar isinya, maka itu akan mirip dengan Uber - semacam bisnis, tetapi sebenarnya proyek dengan efek sosial yang kuat. Uber menghemat sejumlah besar uang untuk departemen transportasi kota, puluhan miliar dolar. Pusat komunitas berbasis bioskop juga bisa melakukan hal yang sama.
- Banyak yang telah dikatakan, termasuk oleh Anda, bahwa distrik mikro 16 lantai, serta gedung-gedung bertingkat tinggi yang sedang dibangun di Jalan Lingkar Moskow dan di Moskow Baru, mengancam untuk berubah menjadi ghetto seiring waktu. Kami mengetahui proses ini dari lingkungan pasca-perang di negara-negara Barat. Namun, jika Anda ingat
FUF 2013, biro Proyek Meganom dan Strelka menunjukkan di sana studi "Archaeology of the Periphery", yang secara khusus menunjukkan bahwa penduduk lingkungan Soviet di "sabuk pertama" tidak ingin meninggalkan mereka, mereka siap untuk meninggalkan segalanya sebagai ini. Mereka senang dengan apartemen mereka dan, mungkin, dengan lingkungan mereka. Mengapa pasar tidak mengatur situasi ini di negara kita?
- Pencemaran kategori sosial untuk bangunan dengan kualitas berbeda adalah salah satu dari sedikit keuntungan yang kami warisi dari era Soviet. Tuhan melarang untuk menghancurkannya, jatuh ke dalam ghettoization. Secara keseluruhan, kita akan menghadapi masalah-masalah yang dihadapi Eropa dan negara-negara lain sekarang. Dengan sendirinya, noda ini indah, dan entah bagaimana akan tetap awet. Tapi itu mungkin hilang jika perbedaan tajam dalam harga rumah dimulai. Apa dasar diversifikasi sosial distrik Moskow? Secara eksklusif tentang peran unik Moskow. Jika kota-kota lain mulai menawarkan kondisi yang memadai, kualitas hidup masyarakat, mereka dengan tenang mulai pindah ke sana, Moskow akan kehilangan statusnya sebagai pasar yang unik. Ini bagus, di satu sisi kemacetan Moskow akan berkurang. Namun, jika tiba-tiba pasokan perumahan akibat renovasi ini akan jauh lebih besar daripada permintaannya, dan diferensiasi harga dimulai, maka tunggu hingga ghettoisasi. Dan ya, yang pertama bukanlah gedung berlantai lima, distrik mikro 16-18 lantai.
Adapun konservatisme masyarakat, itu harus dihormati. Oleh karena itu, proyek seperti renovasi wilayah membutuhkan waktu lama untuk dimulai, membutuhkan waktu lama untuk memanfaatkan, membujuk, menawarkan, orang perlahan membangun kembali, melihat apa yang terjadi, sistem nilai sedang berubah. Ya, itu berubah. Sekarang orang suka hidup seperti ini, kemudian mereka mungkin berubah pikiran, pendapatan mereka akan berubah. Ini semua terjadi, tidak terlalu cepat.
Saya percaya bahwa tidak mungkin untuk menekan renovasi dalam skala seperti itu, dengan kecepatan seperti itu - dalam 10-15 tahun orang akan mengubah perilaku transportasi dan nilai-nilai kehidupan mereka. Dan kemudian mereka akan membangun sesuatu yang sama sekali tidak sesuai dengan perilaku baru ini. Nilai dapat berubah sehubungan dengan kualitas perumahan, rezim kepemilikannya, dan lokasi yang disukai. Cara terbaik untuk memprediksi masa depan adalah dengan memperlambat kecepatan, mencoba beradaptasi dengan transformasi sosial yang muncul, dan menanggapi gelombang permintaan, dan tidak hanya 50 tahun ke depan, cukup ambil dan ubah 10% wilayah kota agar sesuai dengan hari ini. stereotip profesional.
Diantara penentang renovasi ada juga pemerhati lingkungan, mereka membunyikan alarm sama sekali
- Dari sudut pandang ekologi, alun-alun kota kecil yang padat melengkapi taman hutan jauh lebih baik daripada daerah terlantar hijau di distrik dunia tidur. Ada banyak penelitian tentang topik ini. Jika kita melihat distrik mikro dengan ruang hijau tak berbentuk, dengan pepohonan berkualitas rendah, distrik mikro yang berfungsi seperti sentrifuse, mengundang penghuninya untuk meninggalkannya dengan mobil, apa pun yang terjadi, bekerja atau hiburan, pergi begitu saja, menciptakan tambahan memuat infrastruktur dan lingkungan, ekologi seperti apa yang dapat kita bicarakan? Tanah terlantar raksasa dengan satu taman bermain bekerja melawan lingkungan. Jaringan yang diperluas dari kotak-kotak kecil di ruang kota yang padat dibangun, yang anehnya, membuat ekonomi kota "hijau".
Tapi bagaimana dengan taman hutan? Saya telah menemukan artikel oleh ahli ekologi, yang mengatakan bahwa hanya di hutan besar ada ekosistem yang berkelanjutan, hanya di sana muncul humus nyata dan hal-hal alami serupa. Sejauh mana kota besar membutuhkan taman hutan?
- Tentu saja, taman hutan Moskow harus tetap tidak dapat diganggu gugat: Sokolniki, Losiny Ostrov, Taman Bitsevsky, dan lainnya. Inilah yang bisa dibanggakan oleh kota metropolitan besar. Tetapi untuk menjadikan kota besar sebagai sandera kegilaan warganya di atas impian pertanian akan menjadi impian yang terburu-buru. Perjuangan untuk penghijauan di kota seharusnya tidak hanya menghalangi pemadatan bangunan, tetapi, sebaliknya, berkontribusi padanya. Jika kita berbicara tentang kawasan kota, maka percuma saja meniru hutan di sana, harus dipertahankan di luar kota dan, cukup memadatkan kota, jangan sampai menginjaknya dengan pinggiran kota yang longgar. Ini, khususnya, diajarkan oleh traktat klasik tentang ekologi manusia oleh B. B. "Teori biosfer terpolarisasi" karya Rodoman.
– Saya sangat tidak suka lingkungan Soviet, jadi saya setuju dengan posisi Anda - saya ingin membuat ulang dan mengonfigurasinya. Meski tidak semua orang akan setuju dengan saya di sini. Konjungtur intelektual dalam kaitannya dengan modernisme juga berubah. Buku panduan menulis tentang dia, dan monumen semakin terlihat dalam karyanya, dan tidak hanya di gedung-gedung unik, tetapi juga di distrik mikro juga. Banyak yang ingin menyimpan cheryomushki.
- Ya, saya sendiri tiba-tiba "melihat", melihat beberapa rumah yang menurut saya biasa saja dan tidak layak untuk diperhatikan …
Bagaimana perasaan Anda tentang proyek rekonstruksi bangunan lima lantai, seperti di Jerman Timur - sekarang semua orang tahu contoh seperti itu dengan baik - daripada sepenuhnya mengubah pola bangunan modernis?
- Saya telah melihat proyek luar biasa untuk rekonstruksi bangunan lima lantai di Rusia, di Krasnodar, misalnya. Bagi saya, bangunan berlantai lima merupakan bahan yang ideal untuk rekonstruksi. Tidak semua. Ada beberapa rangkaian yang benar-benar berlumut, bukan monumen modernisme, mereka berdiri seperti barak di dekat Jalan Lingkar Moskow, terisolasi. Mereka tidak menciptakan kualitas apa pun. Dan ada gedung berlantai lima di wilayah Akademicheskaya, di Distrik Pusat. Cheryomushki adalah monumen mutlak, itu harus dilestarikan. Di kawasan Akademicheskaya, stasiun metro Universitet, lingkungan yang indah dapat dibuat berdasarkan blok berlantai lima. Melengkapi dengan lift, mungkin satu lantai tambahan di atas, atau dapat diselesaikan dengan cara lain. Saya yakin betul bahwa potensi rekonstruksi yang berkaitan dengan bangunan lima lantai sangat besar.
Masalah utamanya adalah perumahan 16 lantai, beberapa di antaranya mungkin menjadi mimpi buruk sosial dalam 20 tahun. Monumen modernisme seperti itu pasti tidak akan disebut.
Anda mengatakan banyak hal yang menarik dan masuk akal, tetapi semuanya terjadi dengan sedikit berbeda. Mengapa kamu berpikir? Bisakah kesenjangan antara ahli dan pembuat keputusan dijembatani sama sekali?
- Masalahnya, dalam arti luas, adalah tidak adanya pemerintahan sendiri lokal di Moskow. Ini adalah hal yang sangat penting, dan kami benar-benar kehilangannya. Kota metropolis modern tidak hidup tanpa pemerintah daerah sama sekali. Kota ini selalu dan di mana-mana hidup dengan perselisihan yang cukup menegangkan. Dan dalam budaya birokrasi kita, selalu ada keinginan untuk menjauh dari kontradiksi, untuk menyembunyikan konflik, dalam hal apapun untuk membiarkan perselisihan publik. Perselisihan, pelecehan yang akan Anda dengar sekarang kecuali pada audiensi publik - dan bahkan kemudian, jika "penulis naskah" dari birokrasi tidak memblokir opini terbuka. Budaya mendamaikan kepentingan melalui presentasi pendapat seseorang yang aktif dan terkadang sangat vokal hampir hilang sama sekali. Sementara itu, konflik konstruktif merupakan sarana yang sangat baik untuk mengidentifikasi masalah, menyetujui posisi, dan menyelesaikan kontradiksi.
Kota ini merupakan titik tandingan. Di kota polifoni, Anda harus memegang ritme di masing-masing tangan seperti musisi jazz. Sistem ini tidak dapat bekerja secara eksklusif sesuai dengan rencana strategis, ia hidup, dapat disesuaikan, tetapi mengelolanya adalah utopia. Alat Kustomisasi - Pemerintah Daerah. Tidak ada kehidupan dalam varian kekuasaan vertikal administratif terpusat. Lebih buruk dari pemerintah terpusat seperti itu untuk Moskow. Ya, di kota kehidupan normal, ini tidak mungkin. Dia segera membeku, mulai membalas dendam dengan kemacetan lalu lintas, ketidakpuasan penduduk.
Sehubungan dengan renovasi, masyarakat yang tidak pernah menghadiri aksi politik menjadi lebih aktif …
- HSE melakukan studi: dari orang-orang yang berada di sebelumnya, bukan 12 Juni, tetapi demonstrasi sebelumnya di Sakharov menentang renovasi, kebanyakan dari mereka (sekitar 2/3) belum pernah ke demonstrasi sebelumnya. Mereka datang untuk pertama kali. Kota membalas dendam atas kebutaan dan keengganan untuk melakukan dialog dengan orang-orang.
Di sisi lain - dan kami baru saja membahas ini saat membela tugas siswa - kami memiliki masalah kelembagaan dan sosial yang serius: di Moskow, hanya 10% pemegang hak cipta yang siap menggunakan hak pemiliknya, 90% tidak mau. Mereka punya kesempatan, tapi tidak mau.
Sekarang di Moskow, menurut pendapat saya, ada satu atau dua kasus unik ketika penduduk mengatakan - tinggalkan kami sendiri, kami akan memperbaiki rumah kami sendiri, memesan proyek rekonstruksi, pindah ke perumahan sementara, kemudian kembali ke rumah yang direkonstruksi, lalu pindah ke untuk itu di tempat yang sama, kami akan memesan proyek perencanaan, kami akan memesan solusi arsitektur, kami akan mengoordinasikannya dengan plot tetangga, kami akan melakukan semuanya sendiri, kami memiliki hak seperti itu. Mari cari cara. Tidak ada yang bisa menolaknya. Secara hukum, mereka memiliki hak ini. Dalam satu kasus, ini adalah dua rumah, di kasus lain, satu rumah dengan wilayah besar yang berdekatan. Ini luar biasa. Begitulah seharusnya. Tapi jumlahnya hanya sedikit. Jika alih-alih 10% ada 40% pemegang hak cipta aktif, maka semuanya akan berbeda. Dengan orang-orang yang begitu dan begitu berkuasa, akan lebih mudah baik untuk mengembangkan peraturan tata kota maupun memaksanya.
Moskow memiliki populasi lebih banyak dari Kazakhstan. Wilayah metropolitan Moskow hampir sama dengan Kanada. Kekuasaan satu tingkat daerah saja tidak cukup di sini, tetapi seolah-olah semua orang telah melupakan nilai-nilai pemerintahan sendiri daerah. Pemilihan walikota, kota Duma - semua ini penting, tetapi ada juga "demokrasi akar rumput." Sekarang ada deputi kota yang aktif, jika sebagai hasil dari pemilihan tahun ini di Moskow korps perwakilan kota yang aktif terbentuk, itu akan menjadi luar biasa. Faktanya, kotamadya yang aktif bermanfaat bagi walikota dan seluruh pemerintah pusat kota, karena dengan bantuan mereka masalah-masalah terungkap dan lebih mudah dilihat. Koleksi bahan. Jauh lebih mudah ketika semuanya berjalan lancar, dan Anda melihat serta memahami segalanya. Dan tiba-tiba mereka memutuskan untuk berbuat baik kepada mereka dari atas - dan sekarang, ada demonstrasi.
Anda dapat memahami mengapa pihak berwenang takut pada deputi kota - karena mereka bisa terjun ke politik dan tidak akan terkendali
- Apa maksudmu tidak bisa diatur? Para deputi masih belum cukup untuk diatur. Mereka dapat dibatasi oleh hukum dan oleh para pemilihnya dan hanya oleh mereka. Dan di Rusia, pemerintahan sendiri lokal dipisahkan dari negara oleh Konstitusi (!), Ini tidak ada hubungannya sama sekali, itu adalah institusi masyarakat. Nah, dengan bantuan segala macam tipu muslihat politik itu sebenarnya telah dijadikan kelanjutan dari vertikal kekuasaan, tetapi justru UUD yang langsung mengatakan sebaliknya.
Badan pemerintahan sendiri lokal dapat ditentukan oleh penduduk sesuai keinginannya. Kota mungkin tidak memiliki parlemen lokalnya sendiri, mereka dapat menyelesaikan semua masalah lokal dalam rapat, misalnya. Kehidupan lokal bukanlah kisah politik; itu berkembang di sekitar agenda lokal yang positif. Ini bahkan lebih kuat. Batasan masalah perbaikan dan perumahan serta pelayanan komunal dalam hal ini merupakan berkah. Konfrontasi antara Yabloko dan Partai Komunis Federasi Rusia di tingkat lokal tidak menarik bagi kota tersebut. Di Duma Kota Moskow, tentu saja, begitulah seharusnya, dan semakin banyak kontradiksi, semakin baik. Dan di tingkat lokal, saya ingin tampil beda: orang mendukung atau menentang proyek atau peraturan zonasi tertentu. Saya tidak suka gedung tanpa batas, kami mengubah peraturan PZZ - ini adalah kebijakan lokal.
Saya akan mengatakan bahwa itu ada hubungannya dengan DNA seluruh organisme. Saya ingin mengingat kata lama "pluralisme". Jika tidak ada di tingkat atas, maka tidak akan ada pemerintahan mandiri kota, karena sistemnya diatur begini atau begitu. Kita semua mencoba menciptakan sistem hibrida, sehingga ini di atas, dan itu di bawah, tetapi tidak berhasil
- Saya setuju. Tapi mari kita ambil contoh Zemstvo. Ada saat yang membahagiakan dalam sejarah kita, ketika, di bawah kondisi negara kesatuan, sebuah lembaga pemerintahan sendiri lokal yang berkualitas tinggi berkembang, dan yang sangat menarik, dari gaya Rusia. Bukan demokrasi teritorial Jeffersonian dalam arti literal, tetapi demokrasi lokal dengan persimpangan perkebunan dan representasi teritorial, dengan pemahaman tentang bagaimana menyelaraskan kepentingan. Itu adalah periode surgawi bagi pemerintah lokal - hingga 1917. Kemudian kaum Bolshevik membersihkan semua orang, karena mereka menyadari bahwa ini adalah oposisi yang paling berbahaya bagi mereka. Sejarawan lokal ditembak pertama, lalu semua pemimpin zemstvo. Mereka mencoba menghapus Zemstvo sepenuhnya. Budaya ini benar-benar meledak di negara kita.
Dan dia terkenal sebagai salah satu yang terbaik di dunia. Moskow menerima, jika saya tidak salah pada tahun 1913 (ulang tahun House of Romanovs), medali emas dalam kompetisi kota-kota Eropa sebagai kota paling nyaman dan diatur dengan baik di tingkat lokal - tidak melalui polisi kota, tetapi melalui zemstvos lokal. Artinya, bahkan dalam keadaan kesatuan, hal ini dimungkinkan.
Tapi Anda benar, itu DNA. Bagi saya, Moskow, sebagai kota besar, sangat menderita karena kurangnya pemerintahan sendiri lokal yang kuat. Menurut definisi, kota tidak dapat diatur, pemerintah kota dapat menjadi bagian yang berpengaruh, tetapi tidak lebih. Itu membutuhkan pemerintahan, bukan pemerintah.
Monetaris berbicara dengan baik tentang ini - ekonom terkenal Milton Friedman, yang menciptakan teori ekonomi moneter, secara terbuka menyatakan, yang sangat saya hormati, bahwa ekonom profesional, tidak peduli apa yang mereka pikirkan tentang diri mereka sendiri, tidak memahami apa pun di bidang ekonomi, dan bahkan jangan memikirkan sentralisme ekonomi. Satu-satunya hal yang dapat Anda pimpin, kata Friedman, adalah jumlah uang yang Anda keluarkan untuk perekonomian. Hanya kontrol atas inflasi, tidak lebih. Pergi dan lakukan manajemen, cetak uang, sisa pasar akan menyesuaikan diri. Jelaslah bahwa teori ini memiliki keterbatasan, lebih merupakan manifesto bagi politisi praktis, tetapi sebagai sebuah konsep ia sangat kuat. Jangan mencoba untuk mengatur, pengaruhi hanya apa yang Anda bisa. Kami telah membuat PZZ, memberlakukan grid zona dan peraturan hukum, memperkenalkan koefisien rasio bangunan tempat tinggal dan bukan tempat tinggal, membatasi jumlah lantai, mempengaruhi pengaturan tarif. Itu saja, kemudian hidup berdiskusi di dalam lembaga swadaya masyarakat lokal dan teritorial.
Dengan kata lain, seorang politisi tidak bisa berpura-pura mengatur kota atas kebijakannya sendiri?
- Posisi penulis dalam hubungannya dengan kota tidak dapat diterima. Baik walikota maupun perencana kota tidak dapat memiliki posisi penulis. Arsitek yang membangun gedung mungkin memilikinya. Dan kemudian dengan beberapa reservasi. Dan dalam kaitannya dengan wilayah, dengan komunitas penduduk kota, sama sekali tidak ada posisi penulis. Wilayah adalah polifoni. Jika seseorang ingin membuat kota dengan caranya sendiri, maka dia, rupanya, Campanella, atau Plato. Dan bagi seorang politikus modern yang praktis, ini segera merupakan diskualifikasi.
Objek dengan tingkat kerumitan sedemikian rupa sehingga posisi penulisnya segera berubah menjadi rekayasa sosial. Yang berarti membatasi kebebasan orang. Mengapa urbanisme dekat dengan saya - ia menetapkan batas-batas rekayasa sosial, memberikan pemahaman tentang kota sebagai "sistem" sosial yang kompleks. "Monetarisme" perencanaan kota semacam ini dengan upaya menyelaraskan, memengaruhi, tetapi tidak mengelola. Dalam demokrasi tradisional, ini terjadi dengan sendirinya. Ini lebih rumit dengan kami.
Posisi "penulis" dominan di negara-negara otoriter. Namun, Baron Haussmann menghabiskan enam tahun untuk meyakinkan pemilik komersial, perumahan dan lainnya di Paris untuk menyetujui kompensasi. Untuk itu, ia menunjuk seorang advokat publik (ombudsman). Dia juga mencoba membujuk pemerintah kota untuk bergabung dengan Paris baru. Beberapa dapat saya bujuk, beberapa tidak. La Villette, yang sekarang menjadi bagian dari Paris, kemudian, misalnya, menolak; ada lubang di wilayah konsolidasi Paris pada awal sejarahnya. Haussmann mulai membangun kembali Paris secara bertahap, melalui banyak persuasi, dan butuh waktu bertahun-tahun sebelum Haussmann memutuskan untuk bertindak. Aneh, seolah-olah dia adalah teman Kaisar Napoleon III, memiliki sumber daya administrasi yang sangat besar. Dia bisa saja menghancurkan segalanya, dan tidak ada yang akan mengatakan apapun, tapi dia tidak melakukan hal seperti itu. Ironisnya, dia tercatat dalam sejarah publik sebagai orang yang hampir membuat marah Paris. Faktanya, dia sangat halus. Dibandingkan dengan renovasi Moskow saat ini, rekonstruksi Utsmaniyah hanyalah kemenangan dari penghargaan otoritas terhadap martabat manusia. Dan omong-omong, saya harus mengatakan bahwa renovasi bangunan lima lantai Luzhkov entah bagaimana sangat sunyi, tanpa kampanye media yang luas dan tanpa protes tajam.
Saya ulangi, Moskow benar-benar membutuhkan renovasi dan konfigurasi ulang area-area bangunan yang "longgar". Tetapi jika Anda memasukkannya dengan buruk, Anda dapat mendiskreditkan idenya, maka ada kemungkinan dalam 20-25 tahun Anda harus mulai merenovasi wilayah yang sama lagi. Saya tidak ingin mendiskreditkan topik ini, ini sangat penting dan Moskow akan menjalaninya selama beberapa dekade, jika tidak berabad-abad.
